本文来源：时代财经 作者：钟黛

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三月的一个周日，晚上9点半，上海的地铁网络还在繁忙地运转着，多条地铁线路人头攒动。而当9号线行至终点站松江南站时，整条地铁上只剩下了两个乘客。

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从松江南站出发，坐上四五十分钟的公交车，抑或是驾车约18分钟，便抵达了松南城。这是位于闵行区松江南部的一个大型动迁基地，共有30多个小区，2021年开始陆续交房。当夜幕降临，这个大型居住区便陷入寂静，只有少数房间亮起点点灯光。

就连中介都没想到，在这样一个略显荒凉的地段，欣哲苑二月份卖了156套房子，成为上海二手房销量最好的小区。

像欣哲苑这样的低总价、上车盘，是春节后支撑起上海二手房回暖的主力军。上海中原地产数据显示，2月，上海二手住宅成交19280套，环比增加138.94％，同比增加51.75%。这是自去年7月成交以来的高点。2万套也是上海二手房的“阳春线”，一旦越过说明市场由冷转热。

这一数字无疑提振市场信心。为了抢收小阳春，中介机构也在大肆招兵买马。某中介内部人士称：“过往公司每天入职2、3个员工，现在一天入职七八十个员工。”

刚需房率先启动

“看到数据我都懵了，没想到这么偏的小区，能卖这么多。”

数名松南城的中介表示，目前该片区的医院、学校、菜场等规划都还没有修好，只有一些底商陆陆续续开起来。该片区之前有些地方还是泥土路，水泥路都是刚刚才铺好的。

中介称，虹口等区域动迁后，大量原住民被安置到这里。由于交通不太方便，一般只有老年人搬过来养老。其余的业主多把房子空在那里，或者租给附近的厂工。

长期带看松南城的中介小芳推测道，欣哲苑成交量高，可能是因为该小区卖得便宜。她指出，目前欣哲苑两房的户型总价约为200万元至215万元，约比周边小区同的两室户便宜5万元至10万元。

其分析道，春节后，上海二手房行情逐步回暖，松南城的挂牌量变多了，业主想把房子卖掉，以置换城区的房子。买家也不再持观望态度，因去年疫情而压抑的购房需求开始逐步释放。

“去年我们在外面摆牌子、拉客户，基本无人搭理。今年整个松江的中介都在开单。”小芳称。

另一名长期带看松南城的中介也表示：“去年四季度，我们门店每个月大约就能卖出一套房子。而三月至今，我们门店已经卖出10多套房子了。我们门店有70多个人，三月的开单量不算火爆，但已经比去年好多了。”

尽管交易活跃，但松南城的成交价保持平稳。“目前松南城的房源多，再加上关注松南城的一般是价格敏感型客户，所以价格短时间涨不起来。动迁房一般需要付八成首付。有些客户掏不出这么多钱，就和业主谈到付五成首付。”小芳表示。

松南城欣哲苑地处上海外郊环以外。上海中原地产数据显示，二月上海二手房销量前十的小区中，有四个位于外郊环以外，五个位于外郊环间，一个位于中外环间。从成交前十的产品来看，户型面积多集中在70-90平方米之间。

上海链家研究院的数据也显示，2月份上海90平以下刚需成交占比明显增加，较1月份增加了5个百分点。从总价段来看，2月份600万元以下的占比90.6%，较1月份增加了2.7个百分点。从成交均价来看，继续在平稳中小幅波动，基本稳定在3.9至4万元左右。

“二月，上海的刚需房率先启动，此类房源是市场交易主力，市场被带动起来后，不管是‘打新’还是进一步置换二手房都有推动作用。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

徐汇“老破小”跳价一百万

随着市场回温，部分地段较好、相对稀缺的改善盘，挂牌价开始跳涨。

卢文曦指出，随着看房人增加，房东心态方面也出现微妙转变，1月份和房东讨价还价还比较容易，但是年后议价空间明显收窄，一套房子多组客户看房，让房东感受到市场风向转变。

“春节前挂牌了好几个月，没几个人来看房。春节后看房的人明显多了，大概接待了一二十组。”徐汇区龙华板块汇龙花苑的一名业主表示。

他称：“目前和一名买家谈得比较深入。对方是动迁房置换，手上现金比较充足，可以两周内房款付齐。他们是夫妻两人，想带着父母一起住。我的房子是两室一厅，85平，三楼，比较符合他们的需求。”

“双方唯一有出入的地方在于价格，房源挂牌价是900万元，对方只肯出850万元。如果是在春节前，买家付款条件好的话，开价少50万元，我可能就同意了。但现在基本不可能，我情愿把房子挂着再等等看。”

“去年汇龙花苑的均价约为八九万元，现在涨到了10万元出头。”长期带看龙华的中介小张称。

龙华板块区位较好，位于徐家汇和徐汇滨江之间，共享两大热门区域的发展利好。该板块需求情况较好，但二手房的挂牌量不多，因而挂牌价容易抬升。

小张称，春节后，龙华一旦有性价比较高的房源挂牌，基本就能很快成交。有套小户型的房子，去年的挂牌价是330多万元，现在是440多万元，贵了一百万元。

小张自称深耕徐汇滨江一带的中介业务已有七八年，手中资源较多。在去年低迷的行情下，他基本只能靠租赁类的单子维生。而在春节后的一个月内，小张称已卖出了三套房。“提成还可以吧”，他的语调中洋溢着自信。

上海链家研究院数据显示，2月份，成交量TOP3的区域为浦东、闵行和宝山，成交均价TOP3区域则为黄浦、长宁和徐汇。2月份，仅郊环以外成交均价同比持平，其余环线均同比增长，涨幅较大的是外郊环间，同比增长8%。

交易活跃的刚需盘，涨价的改善盘，共同构成了上海楼市暖春的切面。数名中介认为，今年上海二手房不会再现2020年疫情后的疯狂，但会逐步回归到健康的区间。

卢文曦指出，全国范围来看，各地都出现小阳春，市场情绪会形成共振。从新增客户量以及买家出手的节奏来看市场热度还有惯性延续，3月成交有望继续向上攀升。

（文中小芳及小张为化名。）