千亿房企新城控股正在以肉眼可见的速度陨落。

2022年以来房地产行业的暖风频吹，2023年一季度全国楼市复苏尤为强劲。然而可惜的是，新城控股却没有赶上这波热潮，在房地产行业复苏中明显掉队了。

4月12日，根据新城控股发布的2023年一季度经营简报显示，1-3月累计合同销售金额约同比下降30.76%至215.05亿元，累计合同销售面积约同比下降20.04%至251.78万平方米；其中3月份实现合同销售金额约79.20亿元，比上年同期下降33.81%，合同销售面积约91.75万平方米，比上年同期下降21.38%。

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事实上，2022年新城控股就上交了一份令人失望的答卷。据财报显示，2022年新城控股营业收入同比下降31.37%至1154.57亿元，归属于上市公司股东的净利润更是同比大幅下降近九成至13.94亿元。

对此，新城控股将业绩下滑归因于：一方面，受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，房地产项目结转收入及毛利同比有较大幅度的减少；另一方面，由于市场情况变化，计提的资产减值准备同比增加。

没有什么能比亮眼的业绩表现更能打动投资者，新城控股如此令人失望的表现自然引起投资者的不满，反映在二级市场，股价波动式下滑，自2021年3月初的最高价50.56元/股暴跌至目前的16.86元/股，2年间股价跌近七成，市值“蒸发”760多亿。

除了业绩表现不佳外，新城控股还痛失“左膀右臂”，母公司境外评级被下调，此前更是被曝拖欠工程款，35岁的王晓松还能撑多久？

一、行业暖，但新城控股冷，大额减值准备是“罪魁祸首”

虽然2022年以来房地产行业的暖风频吹，不仅通过“金融16条”“三支箭”等改善房企的融资环境，而且各省市先后出台近600次涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税刺激托市、放松公积金政策等房地产松绑政策，但房地产企业仍处在“黑暗时刻”。

数据是最好的证明。3月16日中国指数研究院发布的数据显示，2022年百强房企营收均值为371.6亿元，同比下降25.2%，较上年的降幅11.9%扩大了13.3个百分点，跌至七年前水平；净利润均值为21.9亿元，同比下降54.4%，较上年的降幅21.4%扩大了33个百分点，为过去十年最低值。

原因也很简单，毕竟政策演进需要时间。

“覆巢之下，安有完卵”，新城控股过得也并不好，主要经营指标均大幅下滑。

据2022年财报显示，新城控股实现营收同比减少31.37%至1154.57亿元，归属于上市公司股东净利润同比减少88.94%至13.94亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降92.91%至7.27亿元，经营活动产生的现金流量净额同比下滑33.89%至145.35亿元，基本每股收益由2021年的5.59元下滑至0.62元，同比减少88.91%。

而大额计提减值准备成为新城控股业绩下滑的“罪魁祸首”。

2022年，新城控股计提各类资产减值准备金额高达63.99亿元，其中计提存货跌价准备59.66亿元、计提坏账准备4.32亿元。事实上，在行业持续不景气下，2021年新城控股就已经计提各类资产减值准备合计超54亿元，对利润形成较大侵蚀。

步入2023年，全国楼市复苏强劲。根据中指研究院数据显示，2023年一季度TOP100房企销售总额同比增长8.2%至17589.5亿元，这是2022年以来首次实现增长；其中3月单月销售额同比上升24.6%，环比上升36.7%，继续保持双增长态势。

此外，多家券商也认为“房地产行业转暖态势已现。”民生证券在研报中表示，“市场对地产行业在经济中的支柱地位认知将更清晰，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估”。华通证券国际也表示，“2023年随着需求端因城施策的激励政策陆续推出落地，房地产销售或将企稳复苏。”

新城控股董事长王晓松也曾表示：“今年一季度整体肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市场依然还是一个复苏端。所以今年可能会是前低后平吧，这个判断应该是行业共识。”

但遗憾的是，新城控股依旧延续低迷状态，持续面临较大的销售压力。一季度，新城控股销售净额下降幅度都超过了30%，合同销售面积也下降超过20%，而单月份销售额未超80亿，销售面积也未能突破100万平方米。

值得一提的是，虽然2023年一季度新城控股房地产销售业绩大幅下滑，但房地产出租业务有所增长。据数据显示，新城控股2023年1-3月商业运营总收入为25.26亿元（即含税租金收入），较上年同期的24.10亿元增长。其中，商业运营总收入包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

显然，房地产出租业务这1亿多的增量相较于新城控股的营收体量和债务规模无疑是“杯水车薪”。

二、短期偿债压力愈发凸显，母公司评级被下调，再融资或受影响

要问近年来房企都在做什么，“降负债率、保现金流”成为行业共识。

新城控股也不例外，有成效，并不显著。

好的一点在于，在2022年恒大、融创等多数房企陆续债券违约之际，新城控股偿还境内外公开市场债券127.91亿元，保住了“零违约”。

至于令人担忧的方面，也真不少。

首先从整体负债规模来看，虽然总负债由2021年末的4372亿元下降近700亿元至2022年末的3684亿元，资产负债率也相应由81.82%微降至80.46%，但债务仍居高不下。

其次从短期债务规模来看，愈发“扎眼”。据2022年年报显示，新城控股的短期借款直接翻了三倍至16.66亿元，再算上61.05亿元的应付票据及296.4亿元的一年内到期的非流动负债，短债规模合计高达374亿元。但反观现金及现金等价物余额，由2021年末的462.08亿元“腰斩”至2022年末的215.75亿元，与短期债务之间尚存在近160亿元的资金缺口，资金流动性紧张程度不言而喻。

最后从再融资情况来看，母公司评级下调或许会影响到其后续融资及债务偿付。据公开数据显示，新城控股母公司新城发展将于2024年6月底到期或可回售的债券，包括6.5亿美元(约45亿元人民币)的离岸高级票据和总计96亿元人民币的在岸债券。正是源于对新城发展债务压力的担忧，年初穆迪将其家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”，并将由新城发展提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。

三、痛失“左膀右臂”，管理层大动荡，未来方向存疑

经营业绩滑坡之际，新城控股还连失两名核心高管。

早在2019年7月，新城控股原实际控制人、时任董事长王振华锒铛入狱，其子王晓松“火速”上位。

值得庆幸的是，王晓松顶住了压力，在其掌舵下的新城控股经营业绩不降反增，2020年营收破千亿、归属于上市公司股东的净利润超过150亿元，均创历史新高。

当然，这并非王晓松自己的功劳，而是管理层共同努力的结果。可惜如今，王晓松痛失了“左膀右臂”。

2月11日，新城控股发布公告称，“公司暂时无法与公司董事、联席总裁曲德君取得联系。截至目前，公司尚未能了解到具体原因。”2020年3月曲德君接任新城控股董事、联席总裁职务，负责商业板块。

据悉，曲德君是财务出身，2002年加入大连万达集团，历任大连万达长沙武汉商业管理公司总经理、万达商业管理有限公司副总经理、大连万达总裁助理兼商业管理公司总经理、万达商业地产副总裁、万达商业地产执行总裁，2016年万达网科从万达金融集团分拆独立出来之后，曲德君任职万达网科总裁。粗略来看，曲德君在大连万达集团工作17年，也曾是王健林的“左膀右臂”。

此外，在曲德君辞职之前，新城控股的董事兼总裁梁志诚也辞职了。

1月20日，新城控股发布公告称，董事会收到董事兼总裁梁志诚的书面辞职报告，其因个人原因辞去董事、总裁职务。当日，董事会会议通过，董事会聘任王晓松为公司总裁。据悉，梁志诚可谓是新城控股元老级人物，自2003年进入新城控股后就一直在新城发展体系内任职，2021年5月起开始担任总裁。

昔日被市场戏称为新城控股“三驾马车”的梁志诚、曲德君、王晓松，如今仅留王晓松一人。

在经营过程中，新城控股也频繁因买卖纠纷被起诉，甚至被曝拖欠工程款，经营压力也颇大。

新城控股得赶紧使出制胜法宝，毕竟留下的时间不多了。