文/乐居财经 许淑敏 陈圣 曾树佳

作为广州一名房地产中介,何赢在今年一季度,经历了巨大的心理起伏与落差。


【资料图】

去年,人比较少的时候,连续几天无人问津也是常有的事。但今年2月,找他了解一手房的人突然就多了起来,有时候一天接到不少电话,线上咨询的也不少。

在售楼处,他还能看到一些同行忙碌的身影。对此,他不由得感叹:“挺久没有出现过这样热闹的场景了。”

何赢本以为,经历了去年的“萧条”之后,楼市应该迎来回暖了。谁料到了3月中下旬,此前络绎不绝的咨询者,又变少了许多,虽不像去年那么差,但总体上不温不火。

4月,闲暇之余,他翻看了手中掌握的新房楼盘数据,颇为惊愕:除了少部分还比较受关注的项目之外,大部分新盘的来访客数和成交量,都有不同程度的下滑。

他的所见所感,正是今年以来楼市的缩影。

疫情之后,尤其是春节假期后,购房者积攒的需求有所释放,于是楼市出现了久违的热度。虽与去年同期相比有所回暖,但这并非真正触底反弹,与疫情之前的2019年同期相比,今年一季度的行情,总体仍逊色不少。

地产商们一季度的销售额,大多仍然面临着同比下跌的压力。

乐居财经查阅28家公布季度业绩的房企获悉,期内,只有9家房企的销售业绩,实现正向增长,且大部分均为央企。而另外19家房企的销售额增长率,均为负数。

后续,房企们的销售表现,还要看市场信心的恢复程度。而从眼下的政策“呵护”、城市分化、土拍回暖中,或许能找到一些市场判断的依据。

销售回暖虚实

过完了一季度,房企们的信心,似乎回归了一些。

在建业官微一篇《让工地说话》的推文中,写到“走进建业诸多在建项目施工现场,总能遇见工人身影忙碌、车辆有序穿梭、设备轰鸣声此起彼伏……”

前3月,建业实现销售金额53.79亿元,销售面积79.62万平方米,继续在河南市场居首。它特地制作了一张大红色的封面图,写上“双料第一”几个字。

出险房企舒了一口气,开始披露自身的经营情况。前不久复牌的佳兆业,正在加速资金回笼,今年2、3月,销售环比增长46%、30%,其中3月月度销售同比增长58%。

奥园也完成了“军令状”,一季度销售指标完成率141%。三月签约5.7亿,完成率198%。

正在酝酿债务重组方案的旭辉,则自言“春耕不辍”“静待花开”。期内三个月,其销售额分别为50.2亿、78.1亿、83亿,体量上有逐月上升之势,后两月的环比增幅,分别为56%、6%。

刚摆脱疫情的第一季度,“小阳春”的呼声,似乎修饰着它的成色。

乐居财经统计发现,且不论2021年初的火热市场行情,单单拿疫情之前的2019年相比,今年开年所谓的“小阳春”,便有点成色不足。

2019年一季度,TOP100房企全口径销售额为21570亿元,比今年同期的17590亿,多出了22.6%。今年一季度,TOP100房企的销售门槛,也仅为35.8亿,比2019年的49.8亿相比,也有不小的差距。

尽管比上不足,但比下则有余。去年同期,TOP100房企全口径销售额总计为16260亿元,而今年同比增长了8.2%。无论如何,市场已有边际改善。

国央企的进击之势仍在继续。一季度,房企销售TOP10中,国资背景的企业已有8席,只有碧桂园、龙湖两家民企,仍位居十强之列。

在座次上,保利位居榜首,与去年同期相比,提升了2个名次。位居第二的万科,刚跨过千亿门槛。余者均未达千亿。地方国资阵营里,华发股份、建发房产的销售额,分别为491亿、459亿,闯入前十。

不过,地产商们一季度的销售额,大多仍然面临着同比下跌的压力。

乐居财经统计28家公布季度业绩的房企获悉,期内,只有9家房企的销售业绩,实现正向增长,另外19家房企的销售额增长率,均为负数。他们最高增长率超过七成,下滑最多的也超过七成,呈现出较大的分化格局。

期内,中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等央企的销售额,分别为835.98亿、790.2亿、722.66亿、442.3亿,增长率分别为73.2%、71.9%、52.65%、39.7%,增幅均较大。

而龙湖、绿城、合生创展等较为稳健的房企,同比也获得了正向增长。

行业老大哥万科,则实现1014亿销售额,同比下降4.81%。在它身后,销售规模同比下跌者,并不少见。跌幅超过30%的有11家,超过50%的有7家,发不出年报的佳源国际,甚至出现了71.48%的销售降幅。

业内给出的判断是,一季度特别是春节以来,房地产市场止跌回升,隐隐有稳步回升的现象。但另一方面,目前需求端的购买力,仍处在历史低位。

“三支箭”发出后,融资环境有所放宽,房企如今缺的是销售的现金流回笼。总得两条腿走路,才能真正地迈开步伐。

过去一段时间,地产商们纷纷向代建赛道靠拢,试图从轻资产领域里寻找现金流,现今已有超过60家品牌房企,涉足其中。

在债务重组方案出炉的窗口期,真金白银对于他们来说太重要了。如果能以此撬动更多的项目复工复产,那债务重组的谈判桌上,或许能有更大的话语权。

在复苏中分化

一季度楼市成交的强势复苏,一方面来自于疫情突然解禁的补偿性需求释放,另一方面也来自于从中央到地方一系列政策的叠加刺激。

今年以来,中央层面对于房地产依然延续积极的政策导向,强调房地产业的支柱地位,并从供需两端持续发力,支持房企合理融资需求,支持居民刚需和改善的住房需求。

尤其受益于房贷利率的持续大幅下调,实打实的购房负担减轻令一些城市居民的购房意愿获得不小提升。据统计,目前已有30余个城市首套房贷利率降至4%以下。

而在地方层面,100余个城市一季度共计出台稳楼市政策多达160余次。

比如,1月31日湖南全省13个非限购市州下调首付比例;2月20日扬州不再执行限购政策;3月份无锡、沈阳等地相继调整限购区域范围。

还有购房补贴、契税补贴以及针对多子女家庭的照顾等等,各地方政府因城施策出台了多重刺激政策。

再加上部分城市和项目以价换量,采取大幅促销手段刺激楼市成交。多方利好的推动下,市场反应也是相当明显的。CRIC监测的30个重点城市,一季度成交面积超过5千万方,同比去年增幅达21%。

然而,值得注意的是,这一轮复苏并不具有普遍性,城市之间、区域之间、甚至具体项目之间都存在严重的分化。

“小阳春”行情还在继续,但部分城市的市场热度已经开始消退。

据CRIC的检测数据,郑州3月份的成交规模环比2月跌了6%;大连在经历了2月份的短暂回暖之后,3月份成交环比下跌12%;昆明的环比降幅更大,达14%。此外还有重庆、徐州、海口等二三线城市,均已出现不同程度的回跌。

在上市房企2022年的业绩发布会上,多家房企高管也透露出3月份楼市不及2月份的信号。

绿城中国执行董事、副总裁李骏说,从3月份来看,存量项目的日均来访量有小幅调整,主要为2月份涨幅较高城市(济南、石家庄、杭州等)在需求集中释放后逐渐趋稳。

万科董事长郁亮、美的置业执行董事兼副总裁王全辉也都表示3月份的到访量和成交量相比2月都有所回落。虽然他们强调对比去年依然增幅较大,但市场回升势头减弱也是事实。

另一方面,即便是目前行情依然向好的城市,也依然在小心翼翼地呵护这份热度。一季度成交同比涨了120%、市场热度位居全国前列的杭州,刚刚在4月13日进一步放宽了落户政策,同一日钱塘区差异化限购范围也扩大到了全区。

不只是杭州,包括厦门、合肥、郑州在内的二线城市相继出台楼市宽松政策。厦门对本地单身和二孩以上家庭放宽了限购,并缩短了岛外限售时间;合肥松绑部分区域限购、降低外地人购房门槛以及增加老人家庭和多子女家庭的购房套数;郑州也调整了限购范围和限售政策。

就连一线城市北京,也将在房山区试点“一区一策”,涉及多子女家庭和职住平衡家庭的购房支持政策。

接踵而至的政策似乎要继续把一股股暖风吹进楼市,激发更多的市场需求,为未来中长期楼市提供持续动力。

土拍的“倒影”

楼市复苏的程度,影响着土地市场的走势。反过来,亦可以从土地市场的成交情况,观察房企对于楼市的判断。

一季度,土地市场存在复苏迹象,不过量价分化较为明显。

成交量依然延续此前低迷的现状,机构数据显示,2023年一季度,全国300城经营性土地成交建筑面积1亿平方米,同比下跌32%。而成交规模,更是创下了2010年以来单季度新低。

这与一季度供应量相关,2023年前三月,全国300城土地供应面积持续走低,住宅用地供应6412万平方米,同比下降了45.6%。

尽管供应、成交规模不及过往,但地块成交价稍有上升。期内全国主要地级市溢价率为5.46%,同比上升1.29个百分点;流拍率为17.71%,同比下降4.86个百分点。

溢价提升、流拍减少,说明房企拿地热情有所上涨。

2023年首轮供地当中,北京、深圳、南京、杭州等一二线核心城市,土地热度不减,甚至重现房企“抢地”的现象。

像是北京,朱辛庄一宗地块就吸引42家房企及联合体报名,直接触发价格上限12.995亿元,最终中签率仅2.38%,由上海大华地产竞得,成交楼面价35475元/平方米。

杭州今年第二批次集中供地推出10宗涉宅地块,其中6宗地块触顶摇号成交,2宗地块溢价成交,仅有2宗底价成交,总成交价达到144.8亿元。其中,世纪城23号地块吸引了近60家房企参与报名,创杭州史上单一地块参拍房企个数新高。

而成都于一季度开展的两场土拍当中,无一地块流拍。对比前两年的成都土拍市场,每轮集中供地均有或多或多的流拍地块。

可见,这些热门城市的招拍挂市场正率先恢复,房企也都蓄势待发,瞄准核心优质地块。

另一个现象则是,民企露面拿地增多,城投兜底情况渐少。虽然央国企同样为拿地主力军,但暂缓拿地多时的民营房企,亦呈现积极的一面。

相关数据显示,一季度主要城市民营房企拿地占比达30%,而去年该比例仅为16%。包括龙湖、金地、滨江、伟星房产等民营房企积极补仓,频繁现身土地市场。

其中,龙湖进入新增货值榜单前三位。2023年1-3月,龙湖累计新增货值规模182亿元,位列第三名。

另外,伟星房产加快布局浙江、安徽市场,一季度权益拿地金额高达50亿元,位居长三角企业拿地金额榜首。

随着部分民营房企流动性压力有所缓解,会在投资上加快步伐。去年拿地较为谨慎的金地,在近期业绩会上表示,将加强在上海、北京、深圳的投资力度,并进一步控制到三四线城市的投资下沉。

随着集中供地政策逐步取消、预供地制度全面推行,不少业内预测,今年二季度土地市场供地速度将有所加快,成交下滑趋势有望扭转。但他们也表示,行业库存依然承压,尤其是三四五线城市去化问题严重,因此真正能够回温的还是一二线核心城市的土地市场。

对于热点城市的土地市场,房企补库存意愿较为强烈。这意味着,热点城市的楼市回温,只是时间问题,但还需等待。

(文中“何赢”为化名)

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