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据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。

受政策作用，一线城市和准一线城市、重点二线城市出现了一定“回暖”迹象，特别是一线城市，有一种复苏的感觉。中指院发布的数据显示，3月份一线城市新房成交环比上涨73%，同比上涨83.9%。但是，三、四线城市仍然在低迷中徘徊，以至于重点布局三、四线城市的碧桂园，也开始调整布局策略，要把目标转向一、二线城市。专家则认为，楼市分化现象正在加剧，一、二线城市有可能逐步恢复，三、四线城市则很难有大的起色。

不能说这样的分析有什么问题，实际状况也是如此。问题的关键在于，这是市场的真实反映吗？楼市真的要“回暖”了吗？很显然，现在说楼市“回暖”，还为时尚早。今天的楼市，是被政策强行催化越来的，且催化的原本就想购房的刚需，而不是犹豫不决中的刚需，犹豫不决的刚需，仍然在犹豫不决、等待观望。也就是说，政策的“投入”与市场的“产出”还很不相配，也不协调，投入很大，产出很少，且产出的质量很低。于是，就不能不审视现行政策是否对楼市有积极作用。

一个值得关注的现象是，中国的楼市，从放开之日起，就一直是依靠政策“输血”形成的，包括房价快速上涨的那些年，如果没有政策的持续“输血”，也不可能维持很快的发展速度，房价也不会持续上涨，最终要出台调控政策。譬如预售制，就是最大的政策“输血”，是开发商遍地开花最主要的因素。如果没有预售制，相信许多开发商都起不来，也成不了，更发不了。除预售制外，银行只看资产、不看负债，只放贷款、不管风险的信贷投放政策，也是一种对楼市的政策“输血”。如果没有银行毫无节制的放款，一大半开发商都活不下去，更别说做大了。而对开发商的疯狂放款，带来的就是开发商个个负债率很高、负债很多、风险很大，倒逼金融机构继续放款，形成恶性循环。

面对因为开发商的行为不规范带来的市场低迷、市场风险，按理应当在开发商身上做文章，把责任落实在开发商身上。可是，从去年以来的政策措施看，开发商依然生活在政策的“输血”之中，依靠政策苟且偷生，而不是依据市场寻找出路。看看地方出台的支持楼市的政策，如果放在实体经济身上，实体企业一定感动得落泪，甚至嚎啕大哭。可是，放在开发商身上，却是毫无反应，感觉一切都是应该的，是必须的。因为，他们已经负债大到“不能倒”。相反，那些中小微企业，没有多少负债，却可以随时倒下。

如果说政策“输血”能够让楼市走出低迷，步入正常轨道，倒也说得过去。可是，这些政策对于楼市来说，似乎都是肉包子打狗，并没有产生应有的效果。特别对开发商来说，只给政策不给钱，一切都是枉然，政策的作用效率很低很低。这样的政策“输血”，实在太没有意义和价值。

楼市发展也是有规律的，不按规律发展或许能够获取一时的利益。但是，一定会为此付出惨重代价。今天的政策松绑、政策供给、资金安排，实际都是为前些年过度推动地价上涨、放纵房价上涨在买单。政府在买单，银行在买单，居民也在买单。政府与银行为楼市买单，是哑巴吃黄连，而广大居民为楼市买单，则是被动而痛心的。也许是痛定思痛，他们在这一轮的楼市低迷中觉悟了，不再盲目购房、冲动买房了，而是用等待观望与开发商比耐力，与政策比耐心，即便地方出台再多的政策，只要房价不降，他们就不出手。于是，政策“输血”就变成血型不符，很难有效。

这就带来一个问题，那就是楼市还要不要继续在政策上做文章，继续依靠政策“输血”的方式能否将楼市拉出低迷状态。楼市到底应当靠政策“输血”还是靠市场“造血”，靠开发商自觉遵循市场规律、自觉适应市场变化、自动调整房价策略，还是靠政府扮演“救市”角色。这个必须弄清楚，思路必须清晰，方法必须正确。否则，楼市可能继续在低迷状态下运行。就算一、二线城市有所复苏，整个楼市还是处于低迷之中，大的格局不会发生变化。除非放弃“房住不炒”定位，而这根本就没可能，“房住不炒”定位一定会坚持不懈、坚定不移。