优等生也顶不住了。

1

利润跌去77%

(资料图片仅供参考)

一份财报让大家对房地产的寒意有了更深刻的认知。

数天前，中海发布了2022年三季度报告。翻开这份报告，我倒吸了一口凉气。

财报显示，今年三季度，中海实现收入175.2亿元，相较于去年同期的432.4亿元——

同比下滑了59.48%。

更糟心的是利润，财报显示，该季度中海扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利，只有18亿元，相较于去年同期的80亿元，跌幅达到——

77.5%。

要知道，2022上半年，同样扣除了投资性物业和汇兑损益，中海也还有170多亿元利润。中海上一次出现如此大的利润下滑，还是在19年前。

在此之前，中海一直被称为地产界的“利润王”。但梳理财报显示，2018年到2021年末，中海的净利率一路下行，已经从27.2%跌到了16.6%。

▲图源克而瑞地产研究

今年三季报里，中海的经营利润率更是已经跌到10%左右了。

从2022年前三季度来看，中海实现收入1213.1亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为258.1亿元，同比分别下滑——

19.7%、34.5%。

曾经风光无限的“利润王”，到底经历了什么？这个问题，同样能从财报中找到部分答案。

2022年前9个月，中海连同其联营公司及合营公司实现合约物业销售额为2013亿元，同比下降了26.9%；累计销售面积约922.65万平米，同比下滑了34%。

哪怕是优等生中海，也深切感受到了行业吹来的寒气。

2

颜建国的“撒网式战略”遇挫

时间回到今年8月24日，在2022年中期业绩会上，中海董事长颜建国意气风发——

未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。

站在当时的节点来看，颜建国说这话是有底气的。中海是第一家披露2022年中期业绩的TOP10房企，而且中海已经开启了拿地上的加速。

今年上半年，中海在广州、上海、成都等地累计投入106亿元大肆收购，其中不乏广州亚运城、上海杨浦旧改等重量级项目。

再往后，公开资料显示，2022年前9个月，中海收购的土地，累计应付土地出让金达745.22亿元。

北京、天津、东莞、厦门、宁波等地的第三次集中供地里，都能看到中海的身影。拿10月份的天津第三次集中供地来说，中海一家就贡献了近三成的土地成交额。

尽管中海这一波搞得大张旗鼓，但有意思的是，根据氢财经的梳理，今年三季度，中海新增拿地10宗，新增总楼面195万平方米，权益面积182万平方米；总地价322亿元，权益地价288.5亿元——

相比去年三季度，拿地数据降幅高达41%。

拉长到今年前三季度来看，中海的拿地总价也同比下降了19%。

打脸来得太快就像龙卷风，颜建国说好的“全面撒网”呢？从目前的情况来看，这网不仅没有撒开，似乎还收缩了一点。

拿地放缓的背后，是中海的无奈。

根据氢财经的梳理，截至今年上半年，中海的土地储备就达到7439万平米，但整个前三季度，其销售面积是922万平米，只有总土储的1/8，去化速度不太理想。而且今年以来中海的拿地均价还提高了32%。

▲图源克而瑞地产研究

你想想，一旦房子不好卖，哪个开发商还敢放开手脚大肆拿地？

3

“利润王”的忧伤

在地产界，“利润王”这顶帽子戴得最久的，恐怕只有中海了。

过去十年，中海的利润率高出行业平均水平约10%，一度被称为“全球最会赚钱的房企”。

有中海内部人士曾向媒体透露过，他们最注重的始终是净利润率，在内部所有的考核指标中，净利润率是主要的目标。

但一直以来，业内外都非常好奇，中海的高利润从哪里来？

一切的秘密，似乎都藏在中海引以为傲的“成本控制”里。极致的成本控制，也一度给中海带来了频频发生的维权。

早在2019年末，北京的中海丽春湖墅售楼处就迎来了一波人。他们站成一排，情绪激动，条幅上面写着——

无良中海，虚假样板间，诱导购房，退房！

惹怒这群业主的，最主要的问题是货不对板，样板间和实际交房简直是两套房。用之前一个维权者的话讲：“花100块钱买条秋裤，裤腿短了都难受。何况这花了几百万买的房子，动不动给你少了一个窗户，你能受得了吗？”

北京之外，合肥、郑州、青岛、长沙、西安、乌鲁木齐等多地均出现过中海楼盘的维权事件。

就在前段时间，根据“指尖舆评”的记录，沈阳某业主也发帖自嘲称：“喜提中海精装房一套，半年送了30个深洞。”按照这位业主的描述，自己购买的中海精装房，不到半年，墙体居然不定时出现了多个深洞，不仅房子墙体有问题，房子还漏水，一到下雨天楼梯间漏雨。

说实话，这年头，开发商造不好房子是正常的，但是作为北京的老大哥，一直以口碑著称的中海造不好房子，着实让人意外。

被利润蒙住眼睛的中海，也许保住了“利润王”的名号，却丢了自己的口碑。

4

尾声

中海的忧伤，背后同样藏着经济学原理。

1999年初，诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼提出了“蒙代尔三角”的问题，这是经济学领域一个著名的三元悖论定律。即资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可能兼得。

反观地产业，我们也会发现，规模、利润和负债同样构成了房企的不可能三角。

规模增长可能依赖低价跑量，薄利多销往往带来利润折让，快速扩张可能难免债务增加，债务过高势必导致风险上升，似乎是房地产行业一个始终难以打破的魔咒。

这个不可能三角，同样在制约着中海。

兰德咨询曾推算过，中海的销售额复合增长率在TOP10房企中一度排在倒数第一。中海显然也看到了这个问题，在颜建国上任后，中海地产开始提速。

要扩大规模，就得多拿地，过去几年，中海不仅大量拿地，而且偏爱地王。以2019年北上广深一线城市的招拍挂为例，40幅成交价格在30亿元以上的地块，中海独揽6块。

有意思的是，尽管拿地起劲，中海的负债率却控制得很不错。2019年末，中海的资产负债率为60.06%，净借贷比率为33.68%。截至今年三季度，中海的净借贷比率也只有43.7%。

问题是，规模在飞奔，负债维持低位，你可以想象，中海的利润率，不走低才怪。这种情况下还想维持利润率，也许只能把目光瞄准房子的质量。

毕竟，就算是“利润王”中海，也无法逃脱被规律制约的宿命。