2017年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。不同地区法拍房市场特征与当地经济、楼市运行状况和政策变化等密切相关，疫情三年来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受政策收紧、楼市下行等因素影响，2022年法拍房市场成交量不升反降。
(资料图)
1、2022年全国法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次），同比增长35.7%；全年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%；2、分物业类型来看，住宅类为挂拍、成交主力，2022年共挂拍31.7万套，成交8.1万套；3、分省份来看，各省法拍房挂拍、规模差距较大，2022年四川挂拍6.6万套，为全国法拍房挂拍数量最多的省份，而成交则更集中于经济发达省份，成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套；4、分城市来看，2022年挂拍量最高的城市为重庆，共挂拍3.2万套，同比增长超80%，但成交量仅7050套，同比增长12.9%，增长幅度较小；5、2022年各城市法拍房成交率较2021年出现不同程度下行，2022年金华成交率最高，为61.8%。法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下不动产进行拍卖，以拍卖所得款项来偿还债务。2016年6月，最高人民法院规定，“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式”，该规定于2017年1月1日起实施。2016年底，最高人民法院发布《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》，将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中国拍卖行业协会网5家平台纳入名单库；2017年，线上法拍交易起步，法院通过拍卖平台发布拍卖信息，法拍房逐步进入大众视野；2019年，工商银行融e购、京产权交易所两平台入围。目前，法拍房共在7家平台上进行拍卖。同一标的物在法拍过程中最多拍卖三次。法拍房初次挂拍（即一拍），起拍价在评估价基础上下浮不超30%，在一拍流拍后，申请执行人可按流拍价格接受标的物，实行以物抵债，如不同意接收，在拍卖后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（即二拍），二拍价格可在一拍流拍价基础上下浮不超20%；二拍流拍后，可按二拍流拍价格实行以物抵债，如申请执行人不同意接收，则进入变卖阶段，变卖起拍价最低不低于初始评估价50%，如果仍旧流拍，同时申请执行人不同意接收，应当将其退回被执行人，解除查封或扣押。2）早期法拍房不受限购政策约束，近年来政策逐步收紧早期，法拍房交易不受限购政策约束，同时法拍房通常相比市场价有一定折扣，且与二手房相比无需中介佣金，成为市场“捡漏”优质资产的渠道，获得较高关注度。为进一步完善政策，2013年起，广州、深圳、北京等部分重点城市陆续收紧法拍房限购政策。2021年上半年，受房地产市场热度较高影响，上海、杭州等热点城市陆续收紧法拍房限购政策。但由于各省市法院执行规则存在差异，期间出现限购、不限购并行的情况，在上海法拍房限购政策出台后，曾出现上海法院拍卖的房产需符合限购政策，但经由外地法院拍卖的上海房产沿用法院所在地限购政策的情况。2021年12月，法拍房限购政策全面收紧，最高法出台规定，法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围，受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。
表：部分重点城市/全国法拍房限购政策出台时间
相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需竞买者自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。
图：法拍房交易过程隐性风险
数据来源：中指研究院综合整理
全国法拍房挂拍量增长明显，但成交量回落，交易集中于经济发达省份1）2022年，法拍房挂拍量达60.6万套，总体成交率处于较低水平受拍卖流程影响，同一标的物的不同拍次可能多次出现于拍卖平台，甚至出现于不同拍卖平台，易造成数量统计的失真。为排除同一标的物重复统计对规模的干扰，文中挂拍数量为挂拍标的物数量，同一标的物多次拍卖仅计算一次，同时由于司法拍卖特性，法拍房挂拍与实际起拍时间间隔较长且不固定，统计过程中均以起拍时间计算。根据中指监测数据，从挂拍量来看，2022年全国355城共挂拍86.4万套，在以同一标的物为基准进行剔重后，挂拍套数为60.6万套，较2021年增长35.7%，挂拍金额约1.4万亿元。
表：2021、2022年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构
（单位：万套、亿元）
数据来源：中指数据CREIS
图：中指法拍房数据系统
数据来源：中指数据CREIS
从挂拍物业类型来看，2021、2022年住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数近90%。2021年，住宅共挂拍23.6万套，占比超50%，2022年住宅挂拍量同比增长34.6%，占比基本持平。
图：2021年、2022年各类型法拍房成交套数及金额
注：成交率=成交套数/挂拍套数
数据来源：中指数据CREIS
从全国范围来看，法拍房成交率整体较低，2021年成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算成交率为30.9%；2022年法拍房限购政策全面执行，叠加房地产市场下行，导致法拍房成交率明显下滑，2022年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。分物业类型来看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市场住宅成交9.3万套，占成交总量的67.3%，成交金额近1600亿元，占总金额42.0%；2022年，法拍房整体成交量下降，其中住宅成交量降幅较小，占比进一步提升，住宅共成交8.1万套，占比68.5%，成交金额1224亿元，占比44.8%。
图：2021年、2022年各类型法拍房成交率、折价率
注：折价率=成交价/评估价
数据来源：中指数据CREIS
2022年，各物业类型法拍房成交率、折价率普遍较2021年下行，土地类法拍保持高位。成交率方面，住宅、工业、土地类法拍房成交率仍维持在20%以上，而2022年商业类法拍房成交率仅为11.7%。从折价率（房屋成交价/评估价，折价率越高，成交折扣越少）来看，工业、土地类法拍房成交折扣较少，土地类法拍在2022年折价缩小，折价率升至94.3%。住宅类法拍房折价增加，2022年折价率降至84.8%，下降4.9个百分点。2）各省法拍房挂拍规模差距大，但成交集中于经济发达省份
图：2021、2022年各省法拍房挂拍套数
数据来源：中指数据CREIS
从各省挂拍量来看，2021年，全国范围内四川、广东、河南3省挂拍量位列前位，均超3万套，其中四川为法拍房挂拍量最高的省份，挂拍量约3.5万套。2022年，全国整体挂拍量大幅增长，四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东7省市挂拍量较高，均超3万套，其中四川、重庆两地挂拍量达6.6万套、3.2万套，同比增长超80%，增量较高。
图：2021、2022年各省法拍房成交套数及成交率
数据来源：中指数据CREIS
整体成交套数较2021年下降，市场表现分化明显。分省市成交套数来看，2021年，江苏、广东、浙江3省成交量明显高于其他省份，均超1万套。而挂拍量较高的四川、河南成交量相对较低，在7000-8000套之间。2022年，江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量仍处在较高水平，超1万套，其中成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套，同比下降4.3%。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降约10个百分点，2022年成交率最高的省市为北京，成交率46.1%，较2021年下降8.1个百分点。可以看出，2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行，共同导致了法拍房市场成交量出现下行。
图：2023年1月全国在审破产企业分布情况图
由于法拍房主要源自债务纠纷，法拍房挂拍量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高，虽破产中小企业量较多，但法拍房价值认可度仍较高，法拍房成交量、成交折价率相对较高。同时，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。2022年，我国经济下行压力较大，涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势，据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。法拍房交易集中于二线城市，经济较活跃城市法拍房成交率较高1）法拍房挂拍量、成交量集中于二线城市，重庆为近两年法拍房成交套数最多的城市从各城市法拍房挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于二线城市。挂拍方面，2022年，前20城中二线城市数量为12个，三四线城市7个，top20合计挂拍18.8万套，占比提升至31.0%，其中重庆挂拍约3.2万套，同比增长超80%。另外，部分城市挂拍量增长幅度超100%，如昆明、成都、遵义、苏州、长沙等，其中昆明同比增长高达161.9%，共挂拍1.1万套。
图：2021、2022年挂拍量top20城市套数变化
数据来源：中指数据CREIS
但大幅增长的挂拍量并未带动成交量的明显增长。2022年重庆共成交7050套，为成交量最多的城市，同比增长12.9%。在挂拍量前20城中，遵义、赣州、合肥等城市成交量并未能进入法拍房成交量前20。同时，部分挂拍量增长幅度较大的城市，成交量不升反降，如昆明2022年成交1505套，较2021年下降5.6%。
图：2021、2022年成交量top20城市变化及折价率
数据来源：中指数据CREIS
成交量排名前20的城市折价较小。2021年，成交量前20城的折价率均高于70%，其中成交活跃度较高的城市如深圳、温州出现溢价，即成交价高于评估价。2022年法拍房限购全面执行后，叠加房地产市场调整加剧，各城市折价率出现不同程度回落，成交折扣增加，其中宁波折价率由99.9%回落至75.9%，下降24.0个百分点。2）2022年金华、台州等城市法拍房成交率保持较高水平
图：2022年成交率top10城市
数据来源：中指数据CREIS
考虑到法拍房成交套数可能受到挂拍量变化的影响，我们采用成交率来分析各城市法拍房市场及房地产市场交易活跃度。本文选取挂拍量超500套的城市进行统计，2022年，金华成交率为61.8%，位列全国首位，但成交率较2021年下降11.3个百分点。受政策、市场双重影响，2022年各地法拍房成交率均较2021年出现明显回落，仅金华、台州、绍兴成交率保持较高水平，其余城市成交率均低于50%。2022年，全国法拍房挂拍量再创新高，其中住宅挂拍套数更是突破了30万套，但受法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素影响，成交套数并未随挂拍套数增加有所提升，全年仅11.8万套，同比下降近15%，成交率下降超10个百分点，其中住宅仍是成交主力，占总成交套数近70%。同时，各城市间挂拍量、成交率分化明显，市场集中度较2021年进一步提升。经济更为发达的长三角、珠三角城市中法拍房挂拍量、成交量均较高，而部分地区挂拍量高增但成交量仍较低，如大连、郑州等地，低成交率也反映出当地经济活跃度受限、房地产市场活跃度较低。
