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财政部数据显示,2022年前10月,国有土地使用权出让收入44027 亿元,比上年同期下降25.9%。为了补足地方财力的缺口,北京、杭州、武汉等地增加了土地出让批次,无锡甚至在年内完成了5批供地。但长春、沈阳、重庆三地尚未完成全年计划内三批次供地,这可能和拿地需求冷淡有关。为了增加土地出让的吸引力,近期出让地块质素大多优质,例如北京供地有半数位于朝阳区。

今年迄今土地成交溢价率仍在继续走低,22个大城市2022年第二批后(即3、4、5批土地)成交溢价率2.4%,较第一批4.7%,第二批3.9%继续下降。土地成交中地方国资拿地的金额占比达到56%,创下分批供地以来的新高,较之上一批次的45%上升明显。一般来说,地方国资可能是土地市场托底的力量,不过土地成交规模庞大。截至目前,22城三批及以后批次土地出让合同金额达到5883亿元,环比第二批次上升10%。而且,2022年的供地远未结束,我们相信,三批及此后批次的总供地金额会明显超过2021年三批次5982亿元的水平。上述数据说明,企业拿地意愿极为低落,但供地方推货态度十分坚决,急于出让土地。尤其值得一提的是,具备加杠杆能力的地产央企态度十分谨慎,2022年三批次及以后供地,央企拿地金额占比仅为7.5%,创下2021年年初以来新低——这也说明企业拿地意愿低并非只是缺乏资金,更是对未来预期十分悲观,大多希望储备现金,度过严冬。

22个城市中,四个一线城市土地成交占比,在三批次及以后供地中达到40%,较二批次33%进一步提升,也创下2021年初分批供地以来新高。考虑到2022年并未结束,本批次(含额外的第四批)四个一线城市的土地出让金总计,或许可能和2021年最高点接近3000亿的规模,也不遑多让。一方面,这说明即使是一线城市也有土地出让金增收的需要;另一方面,这也说明开发企业高度聚焦,积极在核心城市布局。与此同时,这在暗示核心城市新房供应可能偏大,即使需求复苏,房价上涨压力也很小。

由于长期的缩表,地方供给土地的意愿十分强烈,土地市场机遇明显。各项政策不断推出,尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调,预计很有可能推动房地产市场需求在2023年初明显复苏。因此,我们认为,房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇——即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。即便全国区域的销售仍有不确定性,但企业新增土地大多位于一线和强二线核心城市。我们相信,是否能在未来6个月取得股权融资和适当增加杠杆利用,可能是决定企业未来发展前景的关键。

我们相信,政策多管齐下,将有助于助推房地产企业进入信用新周期,企业销售、信用和投资的恶性循环即将扭转,资产负债表有望实现修复,在A股融资平台优势提升的过程中,积极把握发展机遇的企业有望迎来盈利能力的长足提升。我们看好A股房地产开发企业。

风险提示:至少在当前,销售远未转好。2022年11月,我们跟踪的样本企业销售金额同比下降15.5%,1-11月累计同比下滑32.1%,边际降幅有所收窄。11月前29天,我们跟踪的42个样本城市新房套数同比下降37.6% (2022年1月1日至11月29日累计下降30.3%),14个样本城市二手房网签套数同比增长22%(2022年1月1日至11月29日累计下降10.1%)。

来源:金融界 作者:中信证券 责任编辑:李欣RF12607

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