1. 全球房产价格攀升，多伦多，温哥华最甚。但是除迈阿密外大部分美国城市均没有陷入房产泡沫。

(资料图片)

2. 曼哈顿房产市场价格放缓，成交率下降，房产市场价格在逐渐恢复到疫情前水平，为火热的房产市场降温。

3. 抵押贷款利率将影响未来房价走向，预计2023年房产市场会经历再一次调整。

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全球房产价格攀升

2022年瑞银（UBS）对全球二十五个城市进行房地产泡沫风险的评估，房地产泡沫指数评估的结果中显示有九个城市被归类为极端泡沫风险。加拿大最大的城市—多伦多赫然登上榜首的位置。多年来，多伦多的房价一直在涨，包括瑞银在内的许多人都认为多伦多现在的已经陷入房产泡沫了。除多伦多以外，温哥华也处于相同境地。

对于处于泡沫风险区的城市来说，过去十年，经历通胀调整后的房价平均上涨了60%，而租金和人均的实际收入仅增长了12%。虽然疫情短暂地削弱了人们的需求，但是房租的涨势却不会随着疫情的爆发而下跌，现在房租已经恢复到了疫情前的增速水平。因此也再次刺激了房价的增长，不过价格不可能永远在增长。据瑞银称，大部分房价估值虚高的城市已经开始在修正价格或者即将迎来房价调整。

美国并未陷入房产泡沫

瑞银报告显示，除了处在房产泡沫分界线上的迈阿密以外，大部分美国的城市都没有陷入房产泡沫中，纽约更是排在了这25个被评估的城市中第20位。有关数据显示，曼哈顿的房产市场已经放缓，5月、6月和7月签署的购房合同与去年同期相比都平均下降了25%。而造成这种情况的主要原因即是抵押贷款利率的上升，通胀上升人们对经济衰退的担忧。交易率下降使房价比去年同期降低了7%，降价的房屋数量比去年多了25%。瑞银预测价格放缓只是时间问题。

尽管房价降低，但也远没有到崩溃的程度，依旧在房产市场季节性波动的范围内。所以房屋价格下降只是相对的，并不是因为宏观经济上的转变。疫情期间引发的房地产市场狂热，导致2022年春季的房产中位数首次突破了65万美元，比起疫情前价格上涨了39%。

过去两年房屋卖家一直掌握主动权，房屋流通性强且价格高，卖家通常待价而沽。因此房屋价格不断攀升。但是跟2000年代中期的美国房产泡沫相比，当时房屋的待售数量远远高于买家的数量。NAR的数据显示，2006年的待售房屋数量是2021年的4倍之多。现在房产市场上待售房屋的数量反而呈下降趋势，9月新房建造的数量比去年同期降低了22%。因此MBS Highway的CEO巴瑞·哈比卜 (Barry Habib) 认为，美国房价的高增长并没有面临产生房产泡沫的风险。

房产市场降温

为了抑制美国40年以来最严重的一次通胀，美联储不得不一再加息，导致抵押贷款利率也达到了近20年的最高点，因此人们每月面临多出的上千美元贷款，吓退了一众购房者。但这同时也给火热的房产市场降温，放缓了人们的购房需求，使之恢复到疫情前的水平。有经济学家表示，未来美国房产市场价格有可能会下跌10%到15%，由于市场上待售房屋远远不及对房屋的需求量，因此房价不会经历大幅度的下跌。

房产市场会再经历一次调整，可能会持续到2023年，而且很大程度是会取决于抵押贷款利率的变化。有经济学家预测，与2021年相比2022年房产价格将上涨9.8%，而2023年将上涨2.8%。与2008年不同的是，美国房价走势不足以让金融体系崩溃。

参考材料：

1.visual capital，These Global Cities Show the Highest Real Estate Bubble Risk

2.Bankrate，Is the Housing market about to crash? Here’s what experts are saying

3.Realtor.com, Do Flashing Red Signs Mean that a U.S, Housing Bubble Will Soon Burst?

4.Forbes, Housing Market Predictions In 2022: Will Price ?

5.Markets insider，Buckle in for a brutal free-fall in home prices and US housing is in a massive bubble, experts say. Here's how bad Jeremy Siegel, Paul Krugman and 5 others think it could get.

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