2022年，在政策的推动下，我国住房租赁市场规模快速增长，市场迎来新项目的集中入市。住房租赁企业集中力量，聚焦一线、新一线城市进行战略扩张。房企系、国央企系企业市场份额进一步扩大。
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以下是迈点研究院最新独家发布的“2022年度集中式住房租赁企业开业规模TOP50”、“2022年度集中式住房租赁企业管理规模TOP50”。其中，泊寓、冠寓和魔方生活服务集团位居2022年度集中式住房租赁企业开业规模榜前三。
一、开业规模
1、开业规模榜单解读
2022年，中国住房租赁企业开业规模持续推进，市场集中度快速增加，规模化趋势加速。TOP50企业集中式租赁住房累计开业规模91.63万间。TOP30企业累计开业规模87.22万间，环比增长6.97%；TOP10企业累计开业规模62.77万间，环比增长2.63%。
从开业规模来看，TOP10企业开业规模门槛为2.53万间，泊寓和冠寓继续领先，开业规模均超过11万间，竞争优势明显。据迈点研究院调研数据显示，2022年，龙湖冠寓稳步扩张。2022年，冠寓继续发力住房租赁市场，在北京、广州、上海、武汉、成都、西安、郑州等将近20个城市共开业了超过1万间白领公寓。另外，瓴寓国际首次进入TOP10，瓴寓国际在一线、新一线和二线城市广泛布局，截止到2022年底，瓴寓国际在全国累计开业房源超过3.7万间，尤其以上海、杭州和北京新增房源最多。
TOP11-20的企业开业规模门槛均超9000间。第四季度，国央企继续发挥示范效应，开业规模不断增长。城方、合房股份·承寓、保利公寓等都陆续迎来新开业项目。TOP21-30企业的开业规模门槛为5000间，其中莞寓、安居瑾家、乐柚公寓开业规模持续扩张。TOP31-40品牌的开业规模门槛为2000间，其中微领地集团、蜂客公寓、华发优生活、铂顿国际公寓四季度分别新增开业3116间、598间、570间和128间。上海浦江中心微领地青年社区是微领地集团改造的保障性租赁住房项目，于10月26日正式开业，共有6栋公寓，拥有租赁住房3116套，是上海最大的社会化保障性租赁住房社区。
相比去年同期，房企系企业规模依旧占据大头，国企系企业规模扩张迅速。TOP50企业中，房企系开业规模41.51万间，占比总开业规模榜的45%；创业系开业规模23.11万间，占比总开业规模25%；国企系取代中介系位列第三，开业9.9万间，占比10%；其次是酒店系和央企系，分别开业7.95万间和7.13万间，占比8%和7%。
从开业门店分布的城市来看，2022年，TOP50企业集中式租赁住房累计开业门店主要分布在上海、北京、广州和深圳等一线城市和杭州、南京、成都、苏州等新一线城市。一线城市租赁人口集中，人才的住房需求量最高，租赁住房的供应仍然处于高位。而经济发达、人口流动性强、交通条件便利的新一线和二线城市，市场保持持续向好态势。
2、开业规模TOP10企业重点解读
2022年，头部企业布局加快，住房租赁租赁市场规模快速增加。TOP10企业累计开业规模62.77万间，占TOP50品牌开业规模的68.5%。
受到一线城市高房价和高租金的挤压，一线城市人口红利向新一线、主要二线城市转移的趋势正在形成，住房租赁企业的布局也随之变化。与去年同期相比，新一线城市开业规模占比明显增加，新增开业项目主要聚集于核心城市。58%的新开业房源布局在武汉、成都、西安、合肥、杭州、郑州等新一线城市，其中冠寓、乐璟生活社区、华润有巢都在2022年深耕武汉；34%的新开业房源集中在上海、北京、广州、深圳等一线城市，尤其是北京和上海，迎来冠寓、魔方公寓、华润有巢、乐乎集团等头部企业的强势入驻；仅8%的项目分布在其他城市，同比略微上升。
从TOP10企业新开业项目产品分布来看，白领公寓仍为长租公寓头部品牌首选布局产品，占比72%；其次是租赁社区，占比23%。相比去年同期，白领公寓和租赁社区份额都大幅增加。除了冠寓加快提高全国的白领公寓市场份额之外，2022年，乐乎青年社区先后在上海、杭州、郑州、北京等城市开业，向市场共计输送逾4359套白领公寓；华润有巢表现也十分亮眼，在成都和武汉推出2327间白领公寓。
二、管理规模
集中式住房租赁市场
1、管理规模榜单解读
2022年，TOP50集中式长租公寓累计管理规模118.81万间。其中TOP30品牌累计管理规模114.01万间，管理规模环比增长14.47%；TOP10品牌贡献了78.3万间的管理规模，环比增长8.91%，占比总管理规模的66%，其中泊寓以21.4万间的管理面积位居第一。另外，合房股份·承寓、微领地集团、城家公寓管理规模增加最快，年度新增管理房源均超过10000间。
从品牌背景来看，房企系管理规模50.9万间，占比42.85%；创业系管理规模26.22万间，占比22.07%；国企系管理规模14.36万间，占比12.09%；央企系管理规模13.05万间，占比10.98%；酒店系管理规模11.97万间，占比10.08%。
2、管理规模TOP10企业重点解读
总体来看，房企系住房租赁企业管理房源规模占据TOP10企业管理规模半壁江山，其次是创业系，占比19%。其中乐乎集团、乐璟生活社区和瓴寓扩张动作最为积极，2022年新增管理房源超过9000间。相比2021年同期，除了房企系之外，央企系和酒店系企业管理房源规模迅速增长。2022年，壹间公寓积极拓展签约项目，分别于上海和深圳新签订新桥项目和坂田项目，通过签约的方式大幅提高了管理规模。另外，城家公寓战略合并中富旅居旗下瑞贝庭公寓酒店品牌，下半年以来加速开业、签约动作，并拓展全国市场。
3、重点布局产品解读
2022年，在明确保障性住房体系制度的基础上，我国市场上的保障性租赁租房建设快速增加。各地国企迎来了项目的集中入市，推动保租房迎来入市潮。如渝地辰寓公司负责建设运营的4个保障性租赁住房项目集中开业，372套房源全部入市。上海城投保障性租赁住房“城投宽庭·江湾社区”落成投用。另外，专业的公寓企业运营商凭借丰富的公寓运营管理经验，纷纷参与保障性租赁住房的建设。泊寓、冠寓、瓴寓、朗诗寓、魔方公寓、乐乎青年社区、乐璟生活社区等长租公寓品牌均有项目纳入保障性租赁住房体系。瓴寓国际积极响应政策号召，投入保障性租赁住房建设。旗下柚米寓上海九亭中心店、柚米寓上海南翔地铁站店已相继纳保。保障性租赁住房作为住房制度建设的重要一环，是保障“住有所居”的重要力量，“十四五”时期加快发展保障性租赁住房也成为住房制度建设的重中之重。
另外，2022年以来，越来越多大型租赁社区入市。合房股份公司旗下国有大型租赁社区——承寓·东宸里正式对外运营，可提供1728套租赁房源。屿果公寓作为象屿集团旗下长租公寓品牌，2022年分别在厦门和上海开业两个大型租赁社区项目，大大提升了开业规模。华润有巢在广州和上海分别迎来了有巢国际公寓社区设计之都店和有巢国际公寓社区马桥AI店的开业，合计接近4000套租赁房源。签约方面，城家公寓、乐璟生活社区、微领地集团、金地草莓社区、屿果公寓、城方等积极拓展签约项目，在上海、西安、武汉、保定、厦门等陆续签约大型租赁社区项目，通过签约的方式大幅提高了管理规模。
4、关店/转让项目分析
根据迈点研究院的调研统计，2022年共有6家住房租赁企业的17个项目面临关闭/转让，涉及管理房源规模超5031间。占比前三的原因分别是终止合作（35%）、加盟商原因（23%）和企业转型（18%）。
分散式住房租赁市场
根据迈点研究院的调研统计，2022年，牛油果公寓的分散式房源累计管理房源规模超过11.16万间，建方长租累计管理房源规模超4452套。德信随寓紧随其后，分散式房源管理规模超过4000间。另外，地方国企表现也较为亮眼，宁巢公寓和滨纷公寓分散式管理房源再次增加，分别达到2326间和740间分散式公寓的管理规模。地方国企正在成为一股新兴力量，未来有望继续增加供应，升级品牌战略，加强战略合作，加速布局，缓解区域住房供需矛盾问题，发挥国企的“压舱石”作用。
三、总结
2022年是保障性租赁住房建设大举推进的一年。在国企和城投托底的背景下，“国企系”承担了住房租赁改革的重任。为应对行业变革，租赁企业运营商也积极探索运营模式转型。经过近几年的探索，2023年将是发力建设租赁住房重要的一年，随着地方国企的涌入，国企压舱石与带头作用凸显，行业格局正在重塑，有望为住房租赁市场迎来更加广阔的发展空间。
