本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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行业持续调整，广州住宅成交量多年来第一次出现回调。

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近日，贝壳研究院广州分院发布的报告显示，2022年，广州新房网签同比下跌36%至7.06万套，为近十年最低水平；二手房成交同比下跌32%至8.26万套，创下7年来的最低，也是7年来第一次低于10万套。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析道，新房表现相对二手房更差的原因之一，在于疫情对新房市场的冲击更大，新房案场管控措施更为严格、疫情期间楼盘推货量减少、缺少营销动作等原因，致使购房者到访意愿降低。

此外，报告指出2022年广州新房成交表现较好的月份都是处于核心节点，比如3月小阳春、五一、端午、六月半年冲刺、十一黄金周，而核心节点新房供应不足或导致错失一些成交机会，尤其按照往年经验原本会供应更多的下半年，这一特点表现得更为明显。

李茂喆补充道，市场去化较慢、积压库存等原因抑制了房企的推货行为，“就以3月小阳春为例例，3月整个市场的新房新增供应大概只有4000来套，但当月实际成交已经达到了9000多套”。贝壳研究院广州分院的数据还显示，“金九”新房新增供应虽有1.17万套，但相比8月仅多出3000余套，而2021年9月供应近2.3万套，相比同年8月多出9000余套。

由于新房在疫情期间看房受阻、供应不足，不少购房者转身选择了二手房，这也是二手房成交量相较新房更为抗跌的原因，但二手房成交量依然在2022年跌至近七年的最低。根据贝壳研究院广州分院的数据，2016年至2021年期间，二手房的年度成交量介于10.73万套至13.72万套，而2022年仅成交8.26万套。

二手房市场在2022年表现出两大显著特点：一是相比2021年，150万以内的纯刚需产品以及1000万以上的高端单位成交占比明显提升，二是所有行政区置换类业主的占比均有所减少。时代财经了解到，贝壳对置换类业主的定义是在业主放盘前六个月或者后六个月，又在平台上被录入为客户的人。

自2021年下半年以来，房地产进入调整期，市场上出现的传言称放盘量显著增加是业主大量抛售二手房的结果。不过，李茂喆指出，“新房在逐渐建设和交付，整个市场的项目越来越多，同一时期有很多人要卖房但又不能全部（顺利）成交，所以二手房存量肯定是逐渐上升的”。

李茂喆认为，关注新增放盘量而非绝对存量会更有意义，而在这一维度下，数据却显示出不同的结论。根据贝壳研究院广州分院的数据，2022年广州二手市场业主放盘量同比减少24%，其中减少的绝大多数都为置换类业主，减少量占总业主减少量的74%，同时也使得2022年放盘业主中置换类业主的占比从2021年的48%下降到40%，减少的原因是市场走势不明导致业主犹豫、观望。

李茂喆称，在2022年3月，信贷政策放宽之后曾促进置换类业主愿意降价以求更快成交，但4月随着全国更多城市尤其是省会城市出台利好政策，业主的信心开始起来了，已经不太愿意降价，而买家预期房价会持续下降，双方对价格的预期存在明显偏差，导致的结果之一就是二手房成交困难。

截至 2022 年年末，统计的所有在售房源其从挂牌到目前为止，绝大多数房源降价并未超过10%。其中，30%的房源目前与挂牌时价格保持一致，43%的房源降价幅度在10%以内，仅有18%的项目降幅超过 10%，而且其中大部分为挂牌价本身就偏高。

尽管一二手房市场表现不如从前，但房地产政策的调整，也使得市场出现了些许的乐观迹象。

“案场单盘平均来访量/认购量在2022年12月的比值为8.5，即每8.5个来访客能带来1套成交，2022年1月该比值为20.1”，李茂喆认为，这说明虽然还有很多客户在观望，但情绪是在逐渐化解的，这表明他们对房地产市场的信心越来越强。

在二手房方面，贝壳研究院广州分院在报告中指出，虽然2022年广州二手市场带看量同比下降40%，但实际上在2021年3月市场达到顶峰之后，近两年带看量就呈现持续的下降态势。

时代财经了解到，2022年12月，贝壳的带看转成交比值达到了37，即带看37组客户能产生一单成交，已达到2021年上半年市场较好时期的水平。

展望2023年，李茂喆认为2023年新房供应量并不会因为2022年土地市场成交下跌的影响，“2023年绝大多数的供应量来自2020年至2021年成交的土地，甚至还有2019年的”，预计将能带来13万套的潜在供应量，最终供应或介于10-11万套之间，新房的实际成交量（含网签和认购）或将同比增长20%至大约10万套的水平，而二手成交预计可回升至10万套左右水平。