2023年7月12日,广州—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第二季度及上半年广州房地产市场回顾与展望》,解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

2023年第二个季度,社会经济活动延续首个季度的复苏态势。五一期间的消费表现亮眼。各级政府持续释放政策利好,六月还迎来年内首次降息。不同的是,一季度的询盘和带看,在二季度得以落地,带来写字楼、商业和仓储物流设施成交的回暖。尽管租户对于扩张仍抱谨慎的态度,并实施成本控制措施,但是业主积极调整租赁策略撬动了租户的搬迁意愿,带来成交的增长。具体而言,写字楼市场业主以租金优惠刺激需求,总体成交量有提升。优质零售物业市场租金的松动及人流的持续回暖,带动租赁市场成交。而跨境电商则持续布局广佛,带动广州仓储物流市场空置去化。大宗交易市场写字楼成交主导市场,投资者类型均为企业买家。

优质写字楼市场:以价换量策略持续 市场活跃度提升


(相关资料图)

2023年第二季度,广州录得四个项目、26.4万平方米的新增供应交付使用,同比增加87%,上半年供应量共计38.6万平方米。2023年全市主要经济指标逐步恢复、逐月向好,写字楼市场需求有所回暖。1-4月,全市规模以上服务业实现营业收入同比增长7.8%,增速比1-3月提高2.0个百分点。春节后,企业的问询量和看楼量出现爆发性增长,第二季度虽有所平复,仍保持较为积极的态势。第二季度录得净吸纳量6.6万平方米,环比增加550%,成交活跃度有提升。新供应入市推升总体空置水平,季末报17.5%,上半年空置率累计上升2.5个百分点。

楼宇继续通过提供租金优惠来促进去化,第二季度租金面价同样本比环比下调0.6%,至每月每平方米151.0元,租金下调幅度与第一季度基本持平。上半年,租金水平较高的甲级楼宇租金累计下调1.4%,下行幅度比乙级楼宇大,后者为0.5%。除推出租金优惠外,多个业主为租户提供装修补贴或定制装修服务。

第二季度成交数据显示,TMT、消费品制造业、专业服务和金融业的需求位列前四,继续和近年来主力需求的行业结构保持一致。TMT的新成交以软件开发和游戏类企业的扩张成交为主;大型快速消费品企业从同区搬迁到新落成的物业中,租用2.8万平方米的办公面积;专业服务业和金融业继续在中央商务区拓展,广告公关、企业咨询以及律师事务所的搬迁推升了专业服务业的占比,金融业的证券、基金等非银金融的扩张和升级需求亮眼。

图一:写字楼新增供应与净吸纳量表现

图二:2023年上半年市场租赁需求来源分析(按租赁面积)

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人 程志文表示:“2023年下半年,全市将有44万平方米的新供应落成,76%的面积来自国际金融城。充足的供应增大了市场的去化压力,也增加了租户在租赁谈判中的议价能力,业主或延续提供租金优惠的策略来争夺品质租户,令租金继续承压。

广州市政府近期发布《支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施》,从税收、投融资和改善营商环境等多方面帮助企业降本增效,增加企业经营的稳定性。受此带动,市场信心将进一步提振,支撑年内需求继续复苏。”

优质零售物业市场:优质物业以价促量,珠江新城持续吸引国际品牌进驻

广州第二季度录得黄埔大悦汇的交付,为市场带来约六万平方米的零售面积,这是上半年唯一的供应。该项目也是大悦城控股在广州运营的首个项目,位于科学城核心区,是该商务园片区鲜有的优质商业物业供应。而吸纳方面,零售市场的复苏带动了新租成交的增长,尤其在第二季度,空置去化显著较第一季度加快,单季录得约8.3万平方米的净吸纳量,空置率较一季度下降了1.8个百分点。因此,在年内录得几宗百货和超市关闭的情况下,净吸纳量仍在上半年录得2.4万平方米的去化,空置率半年下跌1.5个百分点至六月末的9.7%。天河路表现更为亮眼,空置率低至2.0%,较2022年末下降2.3个百分点。

统计重点监测商场的新租店铺数量,第二季度,餐饮、零售和服务类业态分别占比50%、36%和14%。其中,特色餐饮、轻食软饮和时尚服装零售占比排名前三。第二季度录得呷哺旗下子品牌趁烧的首店,而珠江新城持续收获国际服饰品牌扩张,录得包括Max Mara Weekend、 Stella McCartney和DIESEL的进驻。特色餐饮中,呷哺旗下的趁烧、Shake Shack、怂和贡乃韩式炸鸡都在本季录得新开门店或围板。而轻食软饮中,茶饮咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和store by .jpg都录得扩张。而新能源汽车方面,在优质零售物业中,本季共有13宗的新入驻,包括特斯拉、广汽埃安、一汽大众和集度等。上半年共录得18宗,同比减少64%,显示新能源汽车的拓展在放缓。

零售市场的活跃,与业主积极调整租赁策略密切相关。事实上,零售商表现仍趋于谨慎。在1-5月期间,线上销售的增长要快于线下:限额以上的批发零售业实物商品网上零售额的同比增长(11.2%),高于限额以上商超百货类企业实现的零售额同比增长(4.8%)。有鉴于此,经过了一季度的观察后,进入第二季度,除了天河路外,其他商圈的商场业主愿意降低租金及降低品牌进入门槛的要求,以加快空置的去化。全市租金上半年较2022年末下跌2.0%,至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表现坚挺,在二季度内仍维持租金不变。

展望未来半年,广州将有四个项目,共26万平方米的项目投入市场,其中三个项目分布于北京路、珠江新城和万博等商圈。租金方面,当前市场仍有不少空置面积,租金上涨空间有限。但天河路的表现则持续优于其他商圈,最受品牌关注,有望在下半年实现租金的上涨。

图三:零售新增供应与净吸纳量表现

图四:2023年上半年市场租赁需求强度分析

世邦魏理仕中国区战略顾问部 | 商业咨询负责人钟廉军表示:“上半年广州零售市场的总基调是复苏式增长,表现为短期内被压抑的消费和旅游需求的释放后,市场进入消费新常态期。在这期间,出现百货和超市关闭的情况,不免令市场担忧。除了与租约到期相关以外,我们认为,这是正常的新旧业态迭代的过程。以超市业态为例,在传统超市关门的同时,会员制超市和社区小型超市也在蓬勃发展。另外,百货的关闭转型改造也在国内外主要城市中都是普遍存在的,并不是广州独有,甚至这一现象的发生要晚于北京和上海等国内一线城市。如果说旧业态的式微是常态,那发掘新业态和创新且盈利的运营模式去填补这些大面积空置,才是真正的挑战。”

仓储物流市场:跨境电商需求惠及广州

广州上半年共录得78宗,共346万平方米的工业用地出让成交。其中有12宗用地,共104万平方米的地块带有物流用途,其中89%的面积分布在增城和南沙两区。另外,上半年还录得9宗用地的土地使用年限不足50年,其中八宗位于南沙区。

广州第二季度没有录得新增供应,但在租赁活动渐趋活跃的表现下,空置率有所下调。上半年的供应主要来自第一季度的48.2万平方米的三个项目的落成。而需求则在第二季度得到改善,季度净吸纳量为3.0万平方米,而上半年累计净吸纳量为4.1万平方米,同比优于2022年上半年的负吸纳水平。这或与零售及进出口的逐月向好相关: 1-5月,广州外贸进出口总值同比增长11.0%;一般贸易(含跨境电商)进出口明显提速,同比增长30.2%,占进出口总值的比重为70.7%。第二季度录得某跨境电商承租花都15万平方米的仓储面积。除此以外,第三方物流也有零星成交。需求好转带动第二季度空置率环比下降0.9个百分点至21.1%,但仍较2022年年末上升了11.2个百分点。尽管如此,二季度空置率的下调,是近六个季度以来的首次。租金方面,部分业主采取积极的租金策略以加快去化,并应对新增供应带来的竞争。第二季度全市租金环比下跌1.8%,半年累计下跌2.4%。

佛山第二季度未录得新增供应,因此上半年仅有第一季度在南海区落成的项目投入市场,共13.5万平方米。除此以外,跨境电商首个季度在佛山的积极扩张,已经使佛山空置率降至近期低位。尽管第二季度净吸纳量放缓,但季度末佛山物流仓储空置率仅为6.3%,环比减少0.1个百分点,较22年年末快速下降了8.9个百分点。由于存量空置中缺少可满足跨境电商面积需求的高标库,而来自其他行业的需求仍在逐步恢复中,因此二季度存量去化未如理想。业主为加快去化速度,调低租金报价。受此带动,季内租金环比下跌0.7%,上半年累计下跌0.9%,至第二季度末的每月每平方米38.6元。

展望未来半年,广州将有24万平方米的新增供应,全年供应量将达到72.2万平方米,是2022年的3.3倍。而跨境电商则保持扩张,并支撑租金回稳。

图五:仓储物流新增供应与净吸纳量表现

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人邓伟表示:“尽管当前广佛物流市场的主要需求来自跨境电商,但事实上制造业和零售商都在持续关注华南市场。当前复杂的国内外宏观经济环境下,制造业对于扩大生产计划表现谨慎,部分上半年的仓储需求推迟到了下半年。我们相信,随着市场对经济形势的信心逐步恢复,制造业的仓储物流需求将在下半年得以提升。与此同时,将要布局华南市场的零售商也积极地在大湾区寻找配送中心,这也将在下半年逐步实施并落地。综上所述,我们认为广佛物流仓储设施下半年的需求仍将持续改善。”

投资市场:自用型买家活跃 写字楼成交继续主导市场

2023年第二季度,广州投资市场录得五宗成交,交易总额26.7亿元人民币,上半年累计交易总额106.3亿元,同比大致持平。第二季度成交中,91%的交易金额来自四宗写字楼物业,分布在科学城、天河智谷、鱼珠和广州南站等主要商务片区。至此,2023年上半年,写字楼成为最主要的物业类型,按交易金额计算占比高达91%。

从买家构成来看,第二季度的写字楼成交全部来自于企业,无论从成交数量还是交易金额来看,比例都远高于2023年第一季度以及过往几年的记录,由此可见广州企业投资者的活动趋于活跃。

另外,2023年上半年,广州及周边市场录得多宗新经济地产物业的成交:太平人寿保险收购番禺的木棉人家养老社区,厦门集美区和福州鼓楼区的园区物业被企业购得。可见被列入公募REITs底层资产范围内的物业颇受关注。

图六:大宗交易历年交易总额

图七:2023年上半年大宗交易按物业类型分析(交易金额)

世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示:“2023年以来,投资者处置资产的意愿增强,价格有所松动,广州市场资本化率有上升的压力。可出售标的增多,投资者、尤其是自用型买家可抓住机会,在买卖双方的价格期望值中取得平衡,可有效地促成交易。”

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