万万没想到，高达6层楼高的巨幅广告（灯箱）仿佛从天而降，出现在珠江新城老牌豪宅小区的外墙上！

今天一早，小前线就在微信群里看到了珠城利雅湾业主发出来的图片和视频，画面中有一大帮业主聚集在小区门口，情绪十分激动。

△业主供图

(资料图)

要知道，位于珠江新城中区的利雅湾，目前贝壳上显示小区二手均价高达到14万元/㎡。

这里的业主不说非富即贵，至少也是家底殷实。但即便是他们，都要诉苦自己是弱势方。

△业主聊天记录

究竟发生了什么？

建筑外墙巨幅广告牌惹争议

原来，是小区开发商在未经业主同意的情况下，准备在小区A栋、C栋的1到6楼外墙上加建5块巨型商业灯箱广告，最大的达到22m* 5m！

即使大幅广告的收益归谁问题暂且按下不表，后续因广告造成的光污染等问题给业主的影响就让人无法接受。因此，此举遭到了业主的强烈反对。

△业主供图

业主反对的理由主要如下，除了利益的冲突，安全也是他们关心的首要问题：

01

楼盘楼龄已经接近20年，外墙干挂石材本身就老旧，而且外墙从一楼到七楼左右两侧均有一米宽的空心墙，这一米的宽度外面由几块干挂石材拼接起来，里面完全空心，没有任何承重能力，设置巨幅外墙灯箱广告将存在极大安全隐患。

△业主供图

02

小区比邻花城广场冼村路，楼下人流量大，如果广告牌不慎掉落，会给行人带来危险。

03

巨型广告灯箱会有短路发生火灾的隐患，同时，广告灯箱与燃气管道只有1米距离，存在火灾及爆炸风险。

△业主供图

04

同时，住建部户外广告规范规定，贴附于墙面的户外广告设施宜设置在多层建筑墙面和高层建筑的裙楼墙面。单个广告面积（除广告幕布外），在商业区域内宜小于100㎡，商业区域外宜小于50㎡；建（构）筑物同一面墙上的广告总面积不宜大于该墙面积的30％，该广告牌霸占墙面的80%，属于违规。

搭建广告牌是否合规？

站在业主的角度看，他们的担忧不无道理，除了事关重大的安全问题外，巨幅的外墙广告到底是否合法合规，也是问题的焦点。

那么，建筑外墙广告是否有法可依？

根据《广州市户外广告和招牌设置管理办法》（以下简称“《办法》”）的相关规定，住宅不允许设置户外广告。

然而，利雅湾属于商住混合小区，一至六楼是商业，这部分则是允许设置广告牌的。

至于广告牌的安全性问题，《办法》规定，设置人是户外广告和招牌维护、管理的安全责任人；涉及建筑结构安全的户外广告和招牌，设置人应当委托具备相应资质的单位，结合建筑整体布局和建（构）筑物结构安全要求进行设计，不得影响消防安全以及所附着建（构）筑物的结构安全。

也就是说，广告牌的安全性问题会由具备相应资质的单位进行设计，以后真的出了什么事故，也要由设置人负责。

当然，要设置广告牌还离不开最后一道关卡，那就是向城市管理主管部门申请办理《户外广告设置证》后才可以开始设置，需要提交下列材料：

（一）户外广告设置申请表；

（二）设置户外广告的建（构）筑物、场地的所有权或者使用权相关资料；

（三）户外广告全景设计效果图、设置地点实景图；

（四）相应资质单位出具的结构设计图及设计使用年限说明；

（五）大型户外广告的施工图设计文件审查意见。

那么，本次引发争议的巨幅广告设置人——广州利雅房地产开发有限公司又是否具有《户外广告设置证》呢？

事实上，还真有。

不过当业主看到开发商出示的《户外广告设置证》之后，又产生了了新的矛盾。

首先是在广告牌的位置上，利雅湾的位置是兴民路160号没错，但后面的天河城购物中心又是怎么回事？利雅湾和天河城根本不在同一个位置，这让业主直呼“牛头不对马嘴”。

△业主供图

这其中是否存在猫腻？调包？不得而知。

外墙到底归谁所有？

除了是否合法合规问题外，项目建筑外墙的权属问题，才是问题的关键。

从上图《户外广告设置证》可见，户外广告附着建（构）筑物所有权人一栏，显示的是广州利雅湾房地产开发有限公司。

而小区业主方则表示，外墙的所有权应该归业主所有！

他们也向小前线出示了查册记录，显示A及C栋（含商业裙楼）从一楼到屋面所有的外半墙均为分摊项目，产权应该属于全体业主。

△业主供图

而开发商一方则坚持，一至六楼的商铺归自己所有，因而在外立面设置广告牌也完全合规。

双方僵持不下，调解也未果。

那么，究竟是外立面产权归谁所有呢？

小前线也去翻阅了资料并咨询相关法律人士，发现类似的纠纷其实并非个例，主要是基于以下法律法规去衡量：

《物权法》第70条提到：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。（《民法典》第271条也有相关规定）

△利雅湾小区布局 截图来源：贝壳

同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：建筑物的外墙属于业主共有部分。

另一方面，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一、二款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分；(2)具有利用上的独立性，可以排他使用；(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。

△业主供图

也就是说，判断外立面的归属，关键还是在于设置广告牌的墙面是否能被认定为是独立的，如果该墙面与住宅部分的墙面是一体的，则应该被认为产权是归全体业主共有。

据悉，截至发稿前，该广告牌依然在搭建中，业主、开发商以及相关部门预计将于明后天进行多方会议协商处理。

后续进展如何，小前线也将继续跟进~