2023年4月26日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2023中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十六届中国物业服务百强企业家论坛”隆重召开。
中国物业服务百强企业研究自2008年以来已连续进行十六年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准。2023中国物业服务百强企业研究，以“独立前行，高质发展”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。

图：2019-2022年百强企业管理面积、合约面积及增速变化情况

行业管理规模增速放缓，开启稳步拓展、高质增长新时代。2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

图：百强企业由“规模为王”阶段转为“质速协同”发展新阶段


(相关资料图)

物业管理行业已经告别高速增长时代，回归高质量稳步发展的行业轨道，并呈现出新特征。第一，“规模为王”的高速扩张战略不再成为市场主流；第二，面对地产关联方拖累，百强企业摆脱依赖，独立化发展迫在眉睫；第三，审慎制定战略发展目标，权衡质量与速度间的关系及相互影响，避免效率先行，效益落后的不良结果；第四，百强企业重视品牌建设，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢价和企业市场竞争力；第五，百强企业更重视拓展业务的深度和提高密度，创新服务理念、服务对象及服务模式，深挖市场蕴含的广阔空间。

图：2019-2022年百强企业第三方在管面积占比情况

2022年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，较去年提升1.07个百分点。从管理面积增量看，第三方项目拓展更具增长潜力，重要性突出。

市场竞标是独立市场化能力的象征，也是积极、长远的发展模式和拓展手段。首先，百强企业在白热化的竞争中培育专业、高效的市场投拓团队，提升拓展能力；其次，百强企业加大非住宅领域的拓展力度，尤其对学校、医院、公众物业等热度较高的细分领域；最后，通过借助科技手段获取各大城市土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，精准高效地进行项目拓展。
市场竞标竞争激烈、难度较大，百强企业也在寻求与第三方企业合作，在住宅、非住宅、城市服务等领域充分发挥合作企业的资源优势，进一步提升第三方项目拓展能力。
2022年全年，物业管理行业并购市场热度明显下降并呈现出新的特征。第一，并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎。第二，年内大型并购案例较为少见。第三，国企并购活跃度提升。2022年内国企并购涉及总交易金额超40亿元，占比过半。第四，并购类型由“规模型”并购向“业务型”并购转变，且“规模型”并购更集中于特色细分赛道。
地产关联公司对物业公司发展的支持在行业变迁和市场检验中逐步弱化，依靠地产关联方项目输血不可能实现长远发展，甚至会承受地产行业传导而来的运营风险。长期看，地产关联公司只能为物业公司的规模发展提供补充，但不再可能成为长久增长依靠。

伴随行业的不断发展，百强企业转换服务对象，升级服务理念，调整商业逻辑，将业务进一步聚焦于对空间和人的服务，拓宽了规模边界，打开了TO B端的不同场景和业务需求，即IFM（综合设施管理）服务，其目的是提高客户核心业务的生产效率，本质上可以理解为企业或机构非核心业务的外包服务。目前，金科服务、卓越商企服务、长城物业等争相布局IFM领域，引领行业新的发展方向，打开市场更大的想象空间。

表：部分百强企业IFM布局情况

此外，管理规模也不再受限于传统的有形建筑，而是可以基于城市空间衍生出更多综合服务项目。百强企业勇于跳出传统的单个物业项目管理形态，将服务空间由社区延伸至城市甚至村镇，进一步扩大管理版图。截至2022年底，碧桂园服务的城市服务项目已覆盖超过150个城市，虽然没有增加实际管理面积，但是扩大了服务项目数量，实现了服务规模的全新突破。

图：2022年百强企业不同城市群管理面积分布情况

面对日益激烈的市场竞争，百强企业有战略、有选择的布局重点城市群，深耕核心城市，奠定规模增长的坚实基础。2022年，百强企业约62.66%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升1.32个百分点，分布较为集中。

越来越多的百强企业结合自身资源禀赋及战略方向精准聚焦重点城市进行深耕，提升重点城市服务密度。一方面，提升城市服务密度有利于资源整合和匹配，形成一定的规模效应，优化管理并在一定程度上实现降本增效；另一方面，结合企业自身情况聚焦重点城市，可以使资源得到更好的配置，过度追求多个城市深耕，会导致资源配置不充足，各城市拓展不能兼顾，资源整合效果差等问题。

图：2019-2022年百强企业、TOP10企业营业收入均值与增速情况

2022年，百强企业营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%，较上年下降3.59个百分点，近几年首次低于11%。头部企业凭借自身规模效应和优质资源禀赋发展多元业务、布局细分赛道，营业收入保持稳定增长。TOP10企业2022年营业收入均值达131.01亿元，同比增速为22.24%，显著下降，但仍是百强企业的近2倍，头部效应显著。

图：2021-2022年百强企业营业收入结构及占比情况

从具体构成来看，2022年，基础物业管理收入占比最大，达79.08%，较上一年有所提升；增值服务收入均值约为2.70亿元，占营业收入的18.22%，较上一年下降3.3个百分点，这与前几年的发展趋势相反；创新型服务收入占比约为2.7%，较上一年有所提升。

图：2021-2022年百强企业社区增值服务分类及占比情况

2022年，百强企业社区增值服务均值约1.65亿元，同比增长6.57%，受疫情及宏观经济影响增速放缓，其中空间运营、资产运营、生活服务三大主要板块合计收入占比约83.27%。

虽然整体看百强企业开展的社区增值服务种类齐全，服务多样，但对于每一家企业而言，社区增值服务呈现出业务更聚焦、优势资源整合更突出的特点。百强企业在布局社区增值服务过程中不是盲目地追求服务种类多样，而是重点发力1-3项细分业务，并在该领域取得一定竞争优势，将服务做专做精，其他服务则是量力而行。
非业主增值服务板块受到较大影响，2022年，百强企业非业主增值服务收入均值约为1.05亿元，同比降低21.40%，下降明显，不少企业该业务板块甚至出现腰斩。虽然短期内，这对企业的经营绩效产生一定不良影响，但伴随关联交易出清，百强企业将逐步发力更具发展潜力的社区增值服务以及其他创新型服务，实现未来的可持续增长。

城市服务、IFM、商业运营、智能科技服务等创新型服务是百强企业布局较多的领域，为行业打开了更大的市场空间，拓宽了服务边界。整体而言，2022年百强企业创新型服务收入均值0.40亿元，在营业收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趋势。

图：2019-2022年部分百强企业城市服务收入及增长情况

城市服务是突破传统物业范畴，转为“大物业”、“城市管理”的全新定位。百强企业对城市服务的探索已有5年的时间，近几年发展非常迅速。碧桂园服务、保利物业、时代邻里、雅生活集团纷纷加入到这一行列。

IFM是突破传统服务对象和服务理念的全新探索。百强企业也陆续重视IFM赛道，并通过为企业、学校、医院等单位提供服务来提升服务密度，主要业务聚焦于餐饮服务、综合服务及设备管理等。2022年，金科服务、新城悦服务、新希望服务提供餐饮服务的收入分别为3.39亿元、3.55亿元、1.06亿元，已成为重要的业务板块，同比增速分别高达334.29%、305.88%、110.27%，发展潜力突出。
商业运营管理是聚焦商办物业管理的百强企业特有的业务板块，呈现出专业性强、利润率高等特征，近几年碧桂园服务、融创服务等以住宅为主的物业服务企业也在布局此赛道，逐步建立专门的业务板块。
此外，还有少量百强企业借助科技力量，加强智能化建设，提供智能解决方案服务，比如为开发商提供智能案场解决方案，或者为物业公司及其管理的项目（住宅、写字楼、园区等）提供智能科技服务。

图：2018-2021年百强企业营业成本均值及平均营业成本率情况

百强企业盈利能力面临挑战，毛利润和净利润明显下降。2022年，百强企业毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别减少4.75%和22.40%，出现“增收不增利”的现象。

百强企业2022年毛利率均值和净利率均值分别为21.62%、6.37%，较2021年分别下降3.49和2.71个百分点，成为近几年来利润率水平新低。
2022年，百强企业营业成本均值为11.62亿，同比增长15.76%，较上一年提升2.45个百分点。尽管百强企业不断探索成本管控的方式，但仍然很难短时间内实现降本提效，成本管控似乎成为百强企业面临的一大难题。百强企业2022年的平均营业成本率为78.38%，较2021年上涨3.49个百分点，一改以往年度逐年小幅下降的趋势。

回归服务本质，便是服务至上，以品质赢得市场。百强企业发挥示范带头作用，让客户在服务中获得高度的满足感和最好的体验感，增强用户粘性，把回归服务本质融入到企业发展战略之中，并对其内涵做出新的诠释。

图：品质服务促进企业高质量发展

物业管理行业迎来发展关键时期，百强企业以品质服务为支撑，促进管理规模有序、有质、稳步扩张，扩大品牌影响力，延伸增值服务，进而实现全面高质量发展

为保障服务品质，百强企业以标准化为基点，逐步推进“四化建设”，即服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化。
在保障高服务品质的前提下，如何做到价更优？总体来讲，百强企业通过增加区域范围内服务项目的数量，提升密度，进行规模化管理；同时积极开展多元增值服务，提升浓度，借助智能化的管理手段，在提高运营效率的基础之上，实施“优”价策略。

图：百强企业提升密度与浓度路径措施

2022年全国物业服务满意度评价结果并未延续前两年的增长趋势，行业整体的满意度得分为78.1分，较去年下滑2.6分，印证了行业在高速成长后需要回归服务本质的深刻诉求。
百强企业以满意度建设为抓手，着力提升客户服务品质。头部企业在实践中走在了行业前列，针对各细项短板进行逐一改善。多年来持续进行智慧化建设为业主提供更多便利，进一步优化投诉流程及时解决业主遇到的问题，开展丰富的社区文化活动满足人们的情感需要。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，截至目前，商品房竣工面积、学校、医院、交通枢纽站、园区等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，按照各业态平均物业费加权平均计算可得，市场规模超万亿元。未来该市场仍将保持稳定增长。
从储备项目看，2022年，百强企业在管面积均值已突破6400万平方米，连续多年保持增长趋势。储备项目作为企业后续发展的强力后盾，2022年百强企业合同储备项目均值达117个，合同储备项目面积均值为2094.36万平方米，较去年分别增长4.46%和5.21%，为未来企业高质量发展提供了有力支撑。

图：2017-2022年百强企业合同储备项目面积均值及储备项目数量均值

图：近十年社区增值服务业务主要发展变化情况

社区增值服务从有到全，经过多年探索与尝试，在广度和深度上都得到了较快发展。最近几年，随着行业理性回归，社区增值服务又呈现新的特点，即逐步专注于重点航道，像居家生活类的家政服务、美居服务、社区零售，空间运营类的社区传媒等业务，资产类的租赁业务等，实现了从全到优的转变。

城市服务和IFM打开新的市场空间。城市服务已形成万亿规模的蓝海市场，正成为百强企业竞相追逐的业务布局方向。2022年全国城乡社区事务支出 达到19415亿元，假设该数值此后几年保持稳定，且假设到2025年物业管理的渗透度达到50%左右，物业服务企业参与城市社区服务的潜在市场容量为9707.5亿元。目前我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。

总市值、市盈率较底部已反弹约40%，但距历史高点仍有较大提升空间。截止2023年3月31日，行业总市值约为3651亿元，距两年来的最低点2613亿已反弹约40%，但距2021年6月末的万亿市值还有较大差距。板块平均市盈率约为9倍，在2023年第一季度保持稳定，但对比近两年板块PE均值18倍，仍有较大提升空间。
但长期来看，行业基本面并未改变。物企独立性持续增强、更加冷静和理智的战略布局以及关联方的“出清”，有助于行业开启新的发展周期。

2022年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.12%；大专学历人员占比23.01%；高中学历人员、中专及以下人员占比分别为22.14%和42.73%。百强企业从业人员的学历水平延续了过去几年的变化趋势，对高学历、专业型、复合型人才的需求较以往更加明显。

百强企业积极吸纳应届毕业生，并构建完备培训计划，帮助校招生完成从学生到职场人士的转变，迅速提升员工的素质水平，畅通员工晋升通道，实现员工与企业的共同发展。

物业服务百强企业基本保持了自身员工体系的稳定，创造了大量的就业岗位，为促就业、稳就业做出了积极贡献。2022年，百强企业员工数量均值为6212人，同比增长5.15%。

图：2020-2022年百强企业员工数量均值

2022年，百强企业坚持诚信经营，依法纳税，为国家贡献了大量税收收入。2022年，百强企业纳税总额达252.16亿元，承担起了纳税责任与义务，充盈了国家财政收入。

物业服务企业作为基层治理的重要参与者，对于维护社会稳定，促进和谐社会建设，具有至关重要的作用。在基层治理的过程中，百强企业参与了包括老旧小区改造、养老服务、保障房管理、乡村振兴和公共突发事件防控等重要环节，逐步创新基层治理模式，有效解决部分基层治理难题，充分发挥积极作用。
百强企业响应政策号召、推进ESG实践，探寻绿色物业管理新模式，助力国家双碳目标实现，有利于企业实现可持续发展。百强企业非常重视运营管理中节能、环保、减排等多个方面，逐步推进绿色物业管理，探索相应的管理模式。
越来越多的百强企业意识到设定减排目标的重要性，通过建立“碳账本”，制定科学合理碳目标来指导企业的行为，使企业在高质发展、绿色发展的过程中保持竞争优势。

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