走进位于湖北当阳市玉阳街道的联心小区，只见路面宽敞平坦，车辆停放规范有序，充电桩、自动售货机等便民设施整齐排列。小区内，该市首家幸福食堂“信义小厨”饭菜飘香，63岁的食堂常客陈宏发正在享用午餐，“每天菜品不重样，一荤一素才8元，实惠又方便。”陈宏发说。
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联心小区由原公路段机关小区、电信小区合并而成，由于建设年代较久，楼栋普遍存在基础设施不完善、公共服务缺失等问题。去年3月，玉阳街道、熊家山社区、市建投集团等单位为小区量身定制“诊疗单”，启动片区改造。经过“拆墙并院”后，房屋由旧变新，空间由小变大，小区“颜值”不断提升。
项目创新破难题
“拆除铁皮棚、规划停车场，翻新旧仓库、变身小食堂，杂乱小角落、健身器材装，老旧乱小区、焕发新模样。”这首由居民自创的顺口溜，是对联心小区变化的真实写照。小区常住居民97户230人，老人和未成年人占38%，就餐成为问题。“自己做饭，1个菜太单调，2个菜又吃不完，每天都为吃什么发愁。”陈宏发深有感触。
为此，建投集团将小区闲置房屋改造成幸福食堂，由城投公司负责运营，每天供应菜品30余种，价格实惠，并配有超市、儿童游玩区，很快吸引了很多人前来用餐。“一开业，‘信义小厨’就因环境舒适、价格实惠成为网红打卡地，日均营业额超5000元。”餐厅负责人鲁艳丽说，他们还开通外卖服务，通过多种经营保证盈利。
拆围墙、“换新装”、通堵点、民心畅……近年来，当阳市以共同缔造理念为统领，以片区化、市场化、智慧化、增值化、筑堡化为路径，为老旧小区实现可持续性运营和管理蹚出新路。
融资难、可持续运维难，一直是老旧小区改造的普遍性难题。2019年，当阳市启动老旧小区改造，369个亟待改造的老旧小区涉及居民 19469户、房屋1737栋。点多、面广、钱少，怎么办？当阳市探索出“银企合作、借用管还”的资金筹集新模式，破解地方投入不足、社会资本参与度不高、居民出资困难等一系列难题。
当阳建投集团副总经理徐涛介绍，他们将369个老旧小区打包为一个旧改项目，以满足银行贷款对项目规模性的要求；再由下属物业公司做担保，并以停车场、社区食堂等后期经营性收入为预期，最终获得中国农业银行湖北省分行发放的6亿元专项贷款授信，期限15年，节约融资成本4185万元。“金融机构对老旧小区改造有专项支持政策。当阳通过多种业态实现还款来源合规、预期收益谋划实在，是贷款获批的主要原因。”中国农业银行当阳支行副行长许宏杰说。
随后，当阳得以大规模启动高标准旧改工作。在当阳市改造完毕的一些老旧小区，不仅房屋本体、小区道路等基础设施更新了，还通过拆违腾退等手段增加了公园、充电桩和超市等，在解决公共配套服务的同时激活了原本闲置的资源，让资产变成资金。“通过对已形成收益的社区食堂、停车位、物业费等业态全面布局后总收入的测算，稳定年收益可达3843万元，可以覆盖项目本息。”徐涛对老旧小区改造收支平衡充满信心，“我们还开发了‘雄风e家’小程序，应用于改造工程的现场管理以降低成本，后期还将增加养老、托幼等衍生业态，确保‘借用管还’形成闭环”。
共治共享惠民生
曾经，政府搞旧改，经常面临老旧小区居民利益诉求众口难调的问题。对此，当阳市大力发动群众参与共建共治共享，通过多种形式组织群众性议事，广泛征集、积极采纳群众建议。
在锦城雅苑小区，改造之初，改造专班和社区干部走门串户了解居民需求，累计收集了近2000份居民意愿清单。小区所在的付家岗社区党委书记鲍鑫说，“改不改，由居民决定；改哪里、怎么改，居民点单”。在凌云小区，根据居民建议，凌云集团将一处废弃厂区拿出来共建，地方、企业共同出资将这里改造成国防主题公园，成为附近居民健身休闲和青少年爱国主义教育的重要载体。
迄今，当阳市旧改已累计完成给排水、强弱电等管线改造23.4万米，道路修复面积14.93万平方米，新增雨污分流、垃圾分类、文化休闲等多种设施，涉及老旧小区335个，惠及居民1.69万户。
当阳市还通过管理智慧化为居民请来“最强管家”。在当阳市智慧城市运营中心，记者登录“信义之城智慧物业驾驶舱”，点击“充电站”，该市在老旧小区布点的626个充电桩、476台自助售卖机的各项数据一目了然。“这些运营数据能够指导城市运维。”该平台相关负责人余维解释，“我们可以运用设备终端感知、分析、服务用户，对小区的异常情况及时干预。”
去年8月，义城智慧物业管理平台正式上线，将在该市形成衣食住行一张网、运营管理一盘棋、公众服务一站式的高效管理体系。依托城市大脑数字底座，该市的老旧小区有了智慧范儿。“除了小区卫生、安全、设备维护，我们正在探索通过智慧化平台管理8家信义小厨。”在余维的演示下，记者看到，技术人员通过智慧化平台对信义小厨每日、每月等不同维度的收入进行统计分析，可针对性提升菜品品质。
当阳市委书记刘传钢表示，当阳将进一步深化拓展老旧小区改造新模式，解答好危旧房改造的重大课题，全面建设产业强盛、人文荟萃、绿色宜居的现代化信义之城。 （经济日报记者 柳 洁 董庆森）
