今年的房地产市场度过了一个最为短暂的小阳春。在经历了3月份的成交量高位后，进入5月以来，多城楼市热度突降。

58安居客房产研究院院长张波表示，可以清晰地看到，4月份以来，市场成交量整体出现下降趋势，包括此前一些热度比较高的城市如南京、杭州等，以及部分一线城市。

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据克而瑞研究中心统计，今年4月17个重点城市二手房成交面积为895万平方米，环比下降17%。

此外，新一轮房价调整大幕也已拉开。根据国家统计局于5月17日公布的2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，4月，70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅价格环比涨幅回落更为明显。

中指研究院数据也显示，2023年4月，全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

在冷淡的市场表现下，许多开发商与中介也闹出了不少营销乱象。近期，更有房产中介声称买房可以做到“负首付”，买完还能倒拿50万。

在深圳罗湖，当地一房产中介向媒体表示，其代理的一套罗湖区的房产可以做到“负首付”。他说：“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”

（某社交平台截图）

而这样的营销说辞并不是仅出现在深圳，社交媒体上显示，某房产中介称其代理的重庆巴南区某楼盘也可以做到“负首付”，还有房产中介称自己已售出一套“负首付”的房产。

（某社交平台截图）

上述深圳罗湖的房产中介声称，实现“负首付”的操作全部由他们的按揭部门帮忙进行。 “570万元银行会分批次放款。除非你是黑征信（不能做）”，他表示。

有房产中介进一步透露，实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。 “经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。”

据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。 若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣分析认为，这与一些开发商为了尽快销售楼盘，实现资金回笼有关，所以使用一系列花式营销手段进行促销。 但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。

王玉臣说，“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”

针对“负首付”等首付模式，一名房贷经理向媒体解释，“首付款如果不是自有资金，我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。”

而且，有业内人士指出，“负首付”不仅违规，后期资金压力也将加大。王玉臣提示，首付和贷款最终还是自己出，早和晚的区别而已。 所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。