周末，中国证监会推出政策“组合拳”活跃资本市场。围绕合理把握IPO、再融资节奏等内容，做出六项工作安排。其中提及“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。

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再融资收紧，但房地产却是例外。这表明监管部门对房地产行业呵护有加，针对房地产上市公司再融资给予更大力度的支持。

盘面上看，8月28日，房地产板块涨幅居前。截至当日收盘，$中南建设(000961)$、$华远地产(600743)$、天房发展（600322.SH）、南山控股（002314.SZ）、金科股份（000656.SZ）等多只个股涨停。

上市房企再融资不再受限

根据证监会的表述，对于破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模。

针对房地产上市公司，监管在其融资方面给予了适当的放宽。房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。这与其他公司相比，形成鲜明的反差。

统计数据显示，以第一季度财报中的净资产数据进行计算，在111家A股房地产上市公司中，有55家公司的市净率低于1，这意味着近50%的房地产上市公司处于“破净”的状态。其中，绝大多数“破净”房企都是中小企业，部分企业存在一定的流动性问题。

此外，在已公布半年报预告的64家房企中，有38家公司预亏，部分公司属于首亏，房地产上市公司的经营风险仍然不可忽视。

业内人士分析称，此次推出的相关政策，对于经营比较困难的上市房企再融资是重大利好。目前，一些房地产上市公司发生债务违约，或是经营困难，出现了“破净”或亏损的情况。如果这些公司再融资不受相关条件限制，有利于缓解资金困难，防范和化解房地产企业的风险。

同时，相关政策的推出还将有利于改善商业银行等金融机构对于房地产行业的预期，从而进一步改善房地产行业的融资环境。

房企融资状况如何？

今年以来，房地产上市公司的再融资申请获批都较为顺利。

据不完全统计，上半年已有12家房地产上市公司披露再融资预案，合计募集资金超过400亿元，取得非常不错的效果。

6月，保利发展、中交地产、招商蛇口、陆家嘴、大名城、福星股份等6家公司发布公告，其向特定对象发行股票的申请获得证监会同意注册批复。

在这6家公司中，保利发展、大名城、中交地产的融资都是“保交楼、保民生”项目，招商蛇口、陆家嘴的融资拟用于重大资产重组，而福星股份的募投项目主要是棚户区改造，上述项目均符合证监会支持的房企再融资募集资金的适用领域。

但是，房地产整体的融资状况却并不乐观。

自从2021年下半年开始，房地产行业就进入到下行周期，整体融资规模大幅萎缩，今年上半年更是延续了下降的趋势。

根据中指研究院的数据，房地产行业2023年上半年实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。其中，海外债发行规模仅为110.7亿元，同比下降34.6%，占总融资规模的2.7%；信托融资规模为211.4亿元，同比大幅下降69.6%，占总融资规模的5.2%。

由于行业周期整体呈现下行趋势，叠加此前多次发生房企信托违约事件，机构的投资非常谨慎，导致整体的投资规模大幅降低，平均单月融资仅为35.2亿元。

目前，各个渠道同比都出现不同程度的降低，海外债、信托的融资规模大幅降低，而信用债逐渐成为融资的“主力军”。

虽然监管层陆续释放政策利好，但融资能否成行主要还是取决于房地产企业自身。目前仍有大量房地产企业面临较大的偿债压力。

中指研究院的数据显示，今年下半年处于存续期的债券余额为4361.6亿元，其中信用债占比达到66.3%，海外债占比为33.7%；一年内到期余额为9277.6亿元，其中信用债占比达到64.3%，海外债占比为35.7%，境内债务的偿债压力较大。

需要说明的是，第三季度仍然是偿债高峰，单月到期余额近900亿元。

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