出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚


(资料图片)

6月即将结尾,2023年行将过半。

自2021年下半年以来,多家房企陆续出现流动性问题,无奈走上债务重组道路。两年时间,陆续有出险房企完成境内或境外债务整体重组,也有刚刚踏上这条波折路的企业。

如果说两年前是地产出清的序幕,那如今已接近尾声,退市潮已经袭来;两年后,大多数出险房企进入一个新阶段,按下债务重组的加速键,开始逐步恢复正常经营。

据搜狐财经不完全统计,2023年以来,奥园、融创、中梁控股、华夏幸福等境内、境外债重组相继突破,合景泰富也开启寻求境外债务的全面重组,恒大也已提出了整体境外重组计划。

但从出险房企化债进度看,呈现出明显的分化态势:以富力地产、融创为代表房企,化债进展很迅速,境外内展期均通过;债务情况仍比较严峻的企业典型如恒大、世茂,恒大已经出现资不抵债情况,而世茂债务重组进程缓慢,目前尚无成熟方案推出。

债务重组就像一场拉锯战,是出险房企与债权人之间的博弈。对于出险房企而言,债务重组落地越早越好,有利于企业尽快向正常经营过渡;但对于债权人来讲,权益保障达不到一定安全度,很难对重组方案产生认同感。

这一轮出险房企的债务重组中,有四家房企极具代表意义,分别是:债务重组的先行者华夏幸福,最早引爆这一轮地产违约潮的花样年,国内首家境内外债券全部展期的富力地产,以及债务规模最大的恒大。

从他们的化债进展中,可以映射出大多数出险房企债务重组的现状。

化债“先锋”:展期为主,“债转股”为辅

从正式违约,到债务重组初步计划通过、制定补充方案,再到美元债全部获得展期,华夏幸福债务重组之路已经历时两年之久,截至2023年5月底,金融债务通过签约等方式实现债务重组金额累计约达1812.96亿元,化债超八成。

2022年下半年, 富力地产整体债务重组的成功,为出险房企化债打开新的局面,境内、境外467亿债券完成重组,成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企。

融创90.48亿美元境外债重组方案,6月13日获得约87%债权人支持,境外债重组方案将在年内落地;而在此前1月,融创160亿境内债券也已整体展期成功,成为第二个富力指日可待。

奥园6月12日也迎来新进展,与绝大多数境外债权人达成暂缓偿还债务协议,涉及境外优先票据、私募票据以及债务工具合计约40亿美元;境内债 “21奥园债”、“20奥园01”也已成功展期。奥园希望年中完成债务重组,尽早按照港交所复牌指引发布财报,开启复牌申请。

被业内称为“小碧桂园”的中梁控股,就未能偿还的9.29亿美元境外债,也于5月底与债权人小组签订条款细则,或能再展期3.5年。若这次重组计划能落地,中梁控股便可暂时从境外债泥潭里脱身而出。

从几家化债先锋的具体方案来看,债券展期成为其缓解偿债压力的首要选择,例如此前绿地控股9只美元债、龙光境内债和富力地产等,均是以展期重组为主;而后华夏幸福则采取了“展期+债转股+现金兑付+以资抵债”等混合重组方式,融创中国则是“展期+债转股”方式。

展期之外,债转股已成为出险房企作为延长或重组债务计划的一部分,华夏幸福正是方案中涉及股权抵偿,才于今年1月完成对49.6亿美元离岸债券进行重组,化债超八成。

融创是“债转股”化债典型企业之一,境外债务重组方案中,主要是通过可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等4种方式实现债务重组,“债转股”预计降低约30亿美元债务。

目前包括恒大、花样年等在内的房企,也在尝试推进“债转股”的方式化解境外债务,但其化债依旧处在“拉锯战”之中,或是与债权人,或是与股东。

“拉锯”进行时:境外债重组阻力大

最早引爆这一轮地产违约潮的花样年,虽在5月5日获76.44%债券持有人支持。但其境外债务重组方案,目前遭第二大股东TCL实业反对,如果TCL实业一直持反对态度,花样年境外债务重组将可能无法完成。

恒大境外债重组方案于3月下旬推出,涉及191.48亿美元债务,主要是通过债务展期及子公司股权等方式,4月初进一步披露进展,已与债权人特别小组成员,签订了三份重组支持协议。

境内债务方面,恒大虽已先后对9 支债券展期,涉及本金535亿元、利息37.03 亿,但债务规模依旧巨大。截至2022年底,境内有息负债逾期金额达2084 亿元,境内商票逾期达3263 亿元,境内或有债务逾期达到约 1573 亿元,而且部分境内债权人已对其采取了法律行动。

去年11月宣布暂停支付境外债务本息后,旭辉在今年3月拿出境外债重组初步方案,涉及68.5亿美元债,主要包括不削减本金金额、债权人自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过 7 年、制定切实可行的额外增信方案等。

相隔一个月后,旭辉又抛出境内债回售调整方案,谋划境内债展期。截至目前,旭辉境内、境外债重组方案还在推进中。

世茂的债务重组则较为缓慢,目前尚无成熟重组方案推出。根据4月公告,其已将境外债重组草案,发送给了美元债债权人小组及协调委员会的顾问,各方正努力缩窄现在重组方案项下各项经济条款的分歧。

龙光境内债去年12月整体展期后,目前正在寻求境外债重组;佳源国际虽然重组方案获得80%债权人同意,但正面临被强制清盘风险;佳兆业虽是2023年首家复牌的出险房企,但尚未拿出债务重组方案。

5月14日,因一笔2.12亿债务未按时偿还,合景泰富也开启了寻求境外债务的全面重组。

这些企业的化债,尚在推进中,面临来自不同层面的阻力。从目前来看,出险房企在境外债重组方面,遭遇的阻力更甚,无论是花样年、世茂还是龙光、旭辉等企业,主要卡点均在境外债重组方面。

债务重组达成与否:自救、取信债权人是关键

至于背后原因,中指研究院企业研究总监刘水告诉搜狐财经,主要有两方面原因:一方面,境内贷款及债券展期工作明确受到政策支持。2022年11月底,央行、银保监会发布“金融16条”,包括:支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。鼓励债券发行人与持有人提前沟通,做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的,通过协商做出合理展期、置换等安排,主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

另一方面,从发行看,境内信用债要求高、流程麻烦,前几年海外债发行要求条件宽松,很多企业寻求发海外债融资。从偿还看,海外债多是借新偿旧方式,由于个别企业海外债违约,海外投资人对民企海外债风险提高警惕,投资购买意愿急剧下降,新债很难发行无法偿还到期债务,导致海外债违约越来越多造成恶性循环。

显露出足够的诚意,让债权人更具安全感,成为出险房企境外债重组的关键,融创境外债重组能获得87%债权人通过,与孙宏斌的再次让步有很大关联,将强制可转换债券的最高限额,由17.5亿美元增加至最高22亿美元。

近期有消息称,龙光也更新境外债重组方案,在先前已放入重组方案的6个项目基础上,再增加约15个项目作为支付重组项目的资金,更新后方案将在两周内提交给债权人。

这是否意味着,后续的境外债重组需要出险房企做出更大的让步?刘水认为:其一,出险房企特别是实际控制人或大股东要积极自救,采取处置资产、增加股东借款、股东注资、股东担保等措施,取信于债权人。

其二,出险房企应统筹考虑自身资产和债务情况,统筹考虑市场形势和流动性情况,制定切实可行的回款计划,使债权人增强信心,债务重组方案早日通过并且落地,企业最终恢复正常经营,达到正向循环的效果。

其三,加快销售促回款,促进企业持续发展。出险房企应紧抓“因城施策”窗口期,加速布局较好项目的销售去化,快速回笼资金,只有持续的销售回款,才能保障现金流入,才能增强偿债能力。

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