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2021年以来，房地产行业进入深度调整期，部分房地产企业出现流动性困难进而密集引发债务违约。房企风险化解主要方式为债务展期、债转股、逆向混改。债务重组取得明显进展的企业，后续经营重点是盘活存量保交楼、加速销售促回款、尽快恢复组织机能。

债务重组方式：以资偿债、债转股和修改债务条件
当企业无法按期偿还债务时，债务双方可以协商进行债务重组，一方面帮助债务人缓解偿债压力，另一方面，债权人也能在最大程度上减少损失。当前，企业债务重组主要有以下三种形式：
以资产清偿债务。债务人通过将自身所持有的资产转让给债权人，用以清偿债务。自身持有资产通常包括存货、无形资产、长期股权投资、金融资产、固定资产等。此种情况对债权人最有利，但会加重债务人经济负担。从当前出险房企重组案例来看，单独以资产形式清偿全部债务的案例较少。
将债务转为资本，即债转股。将债务人承担的应付款项用股票的方式来偿还给债权人，此时债权人的应收款项变为一项股权。此种情况下，可以有效减轻债务人财务负担，对债权人也可增加一种新的投资渠道。此类方案完全依赖于债务人经营情况，当债务人经营有所改善时，此类重组方案无疑是双赢，但对于经营持续恶化的企业而言，此类方案会持续加大债权人风险和财产损失。当前出险房企中有部分采用此类重组方案。
修改其他债务条件。在约定付款日债务人不需要立即偿还所有债款，而是双方重新协商并修改相关债务条件。该方法最大特点为延期清偿，此外，双方还可以选择减少部分债务本金、减免债务利息或者降低利率等形式，以达成新的债权与债务关系。此类方案可减轻债务人偿债压力，对债权人而言亦可避免坏账风险。此类方案操作便捷，是当前出险房企采用最多的债务重组形式。
实践中，多采用两到三种方案的混合重组形式。
表：债务重组的主要方式
数据来源：中指研究院综合整理
房企风险化解方式：债务展期、债转股、逆向混改
根据统计，2020年1月-2023年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具体来看，出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组，另外，部分企业通过逆向混改等形式化解风险。
图：2021-2023年出险房地产企业数量（家）
数据来源：中指研究院综合整理
出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。债务展期的一般做法为境内债券通过召开持有人会议的方式实现，境外债券通过交换要约的方式实现。2021年以来，恒大、中国奥园、融创、龙光等多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，目前房企展期均超过6个月，部分企业展期5年左右，部分房企甚至会出现二次展期情况；在利率设置上，大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高；在偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金额偿付；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。
部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。从目前房企做法来看，阳光城、富力等房企均给予一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期的做法。从现金偿付比例来看，境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比例。从现金偿付形式来看，多数房企偿付一定比例本金，少数房企仅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通过实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。
债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用，如华夏幸福通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”股权的方式，抵偿债务金额。根据企业发布的信息，截至2023年4月30日，华夏幸福通过两平台股权偿还债务总计约人民币105.83亿元。此外，融创、恒大也提出债转股的重组方案。
逆向混改是另一类化解房企经营风险的重要形式，主要包括股权转让和增资扩股等形式，通过引入资金实力更强的国企股东，加大对公司经营活动的支持或依托股东背景为公司再融资增信，化解公司经营风险。此类案例分别是华南城和建业地产。华南城引入特区建发集团，建业地产则引入河南同晟置业有限公司。
表：典型房企风险化解情况
数据来源：中指研究院综合整理
后续经营重点：盘活存量保交楼，加速销售促回款
债务重组是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。
其一，盘活存量项目，保交楼。对于现存停工项目，出险房企需尽快引入资方，确保项目顺利建设施工，保障及时交付。当前，保交楼依旧是房企经营的底线，国家亦出台各项政策，给予支持。在各项利好政策下，出险房企还需抓住机会，积极开展复工复产，逐步恢复正常经营。如2022年，融创在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已经获批总数超百亿的纾困基金。2023年4月，佳兆业深圳“天宸”项目在政府的指导下，引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司进行合作。
其二，加快销售促回款，促进企业持续发展。出险房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，才能增强偿债能力。
其三，尽快恢复组织机能。部分出险企业为进一步降低成本，对组织架构进行了较大调整，人员结构也进行了较大优化，人员缺失严重，以至于部分运营机能停滞。当企业经营得到一定改善时，出险房企还需尽快调整和恢复企业人员，健全组织机构，相关经营活动才能有效运转，从而有助于企业恢复正常经营。

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